美しい街並み・憧れの街の高齢化【兵庫県芦屋市】

2026.05.04

コラム

不動産の「2040年問題」と資産防衛

※画像はイメージ写真です

関西屈指の高級住宅街として知られる兵庫県芦屋市。
美しい街並みとブランド力は健在ですが、その水面下では人口減少や高齢化、そして相続にまつわる深刻な課題が進行しています。
「いつか売れるだろう」
「芦屋だから大丈夫」
という認識は、過去のものとなる可能性があります。

株式会社Go不動産では、徹底したデータ分析に基づき、兵庫県内での不動産売却・不動産買取をサポートしています。
今回は、芦屋市の不動産市場のデータとともに、「実家じまい」について解説します。

「2025年問題」の次に訪れる「2040年問題」とは？

団塊の世代が75歳以上となる「2025年問題」を通過した今、私たちが直視しなければならないのは、より深刻な「2040年問題」です。
これは、団塊ジュニア世代が65歳以上の高齢者となり、日本の高齢者人口がピークに達する一方で、現役世代（生産年齢人口）が急激に減少する危機を指します。

不動産市場において、これは以下の2つの大きなリスクを意味します。

買い手の激減： 住宅を購入する主役である現役世代が減ることで、需要が供給を大きく下回ります。
インフラ・サービスの維持困難： 労働力不足により、道路や水道などのインフラ維持、行政サービスの質を維持することが困難になり、自治体によっては居住快適性が低下する恐れがあります。

芦屋市でも避けられない人口減少と高齢化の波

30年で1万人超の人口減少予測が示す未来

芦屋市はブランド力の高い街ですが、統計データによると、2025年からの30年間で1万人を超える人口減少（約1.3万人減）が見込まれています。
人口が減るということは、それだけ住宅の購入層が減ることを意味します。
これまで右肩上がりだった不動産価値が、エリアによっては維持できなくなるリスクも孕んでいるのです。

2.5人に1人が高齢者となる社会構造

兵庫県の推計では、2045年頃には高齢化率が約4割で安定すると予測されています。
芦屋市においても、救急搬送される方の7割以上が高齢者というデータがあり、地域内での医療・介護ニーズが極めて高くなっています。
これは不動産市場において、「広すぎる邸宅」から「管理しやすい駅近マンション」や「高齢者施設」への住み替え需要が加速することを意味します。
結果として、使い手のいない広大な一戸建てや、バリアフリー化されていない古い住宅が市場に余剰となる「不動産買取・売却」の需給バランス崩壊が懸念されます。

「きれいな空き家」が抱える隠れたリスク

きれいな外観のまま放置される空き家

芦屋市の空き家事情は、他の地域とは少し異なります。
倒壊寸前のボロボロの家やゴミ屋敷といった管理不全の空き家は比較的少なく、外観はきれいに保たれているものの、誰も住んでいない「隠れ空き家」が多数存在すると推測されています。

所有者に経済的余裕があるため固定資産税を払い続けて維持されていますが、これは地域経済にとっては「死蔵資産」です。
兵庫県内で空き家の売却を検討せず放置することは、将来的な資産価値の下落を招くだけでなく、所有者自身の高齢化により認知症などで意思決定ができなくなるリスクも高めます。

特定空家等への指定と固定資産税の増額

芦屋市は景観保全の意識が非常に高い街です。
現在はきれいな状態でも、庭木の手入れが行き届かなくなったり、雨漏りが発生したりすれば、近隣からのクレームに繋がりかねません。

行政から「特定空家等」に指定され、勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が約4倍に跳ね上がる可能性があります。
空き家買取を芦屋や兵庫エリアで検討することは、こうした将来のリスクを断ち切る有効な手段です。

富裕層エリアならではの「相続」と「税金」の重圧

平均2,000万円を超える高額な相続税

芦屋税務署管内のデータを見ると、相続税の納税額は全国平均を大きく上回り、相続人1人あたり平均で約2,130万円もの納税が必要となる計算になります。
芦屋での相続は、単に資産を引き継ぐだけでなく、巨額の現金を納税のために用意しなければならない「キャッシュアウト」を伴うイベントです。
納税資金を確保するために、慌てて不動産売却を芦屋で行おうとしても、足元を見られて安く買い叩かれてしまうケースが後を絶ちません。

複雑化する権利関係と成年後見制度の壁

親が認知症になってしまうと、口座が凍結されるだけでなく、実家の売却も自由にできなくなります。
成年後見制度を利用する場合、申立てから売却が可能になるまで4ヶ月～半年程度の時間がかかります。

また、相続登記が未了のまま放置された土地や、数次相続によって権利者が複雑に絡み合った物件は、通常の仲介では売却が困難です。
株式会社Go不動産では、こうした相続物件の売却を兵庫・芦屋エリアで積極的に行い、司法書士等の専門家と連携して複雑な権利関係の整理もサポートしています。

訳あり物件・難あり物件も適正に評価

心理的瑕疵や物理的課題のある物件の取り扱い

不動産売却において、所有者様が最も頭を抱えるのが「事故物件」や「訳あり物件」などの課題を抱えた物件です。
芦屋市や兵庫県内において、孤独死や自殺などが発生した事故物件の売却は、一般的な不動産と異なり敬遠されがちです。
また、雨漏りがひどいボロボロの家、ゴミ屋敷状態などの物件も、買い手が見つかりにくいのが現実です。

どのような状態でもまずはご相談ください

私たちは、どのような物件にも潜在的な価値があると考えています。
訳あり物件の不動産売却を兵庫で検討されている方や、なかなか売れない不動産の買取を希望される方、あるいは事故物件買取を芦屋や兵庫で探している方に対して、リノベーションや活用方法の提案を含めた多角的な視点で査定を行います。
実家じまいや実家相続に伴う不用品の処分なども含め、トータルでサポートいたします。

株式会社Go不動産の強みと買取強化エリア

大阪・阪神間のネットワークを活かしたスピーディーな対応

当社は大阪・兵庫・奈良など関西エリアを活動範囲としており、芦屋市を含む阪神間全域をカバーしています。
地元のしがらみがない第三者的な視点で、ドライかつ合理的な資産査定を行うことが可能です。
特に「急いで現金化したい」「近所に知られずに売却したい」というニーズに対して、直接買取など様々な選択肢を提案できるのが強みです。