神戸市西区 入居者が孤独死をした物件の売却相談
【入居者が孤独死】売却する際に「仲介」と「買取り」どちらを選ぶ？
※画像はイメージ写真です
「もし、所有する物件で入居者が亡くなったら…」
賃貸物件のオーナー様であれば、一度は考えたことがあるかもしれません。
特に孤独死の場合、入居時の保証人や緊急連絡先の電話が通じればいいのですが、数年経っていると電話が通じないことも多々あります。
さらに、「孤独死があった訳あり物件」を売却しようとするとき、具体的にどのようにして手続きを進めればよいのか、現実に直面した時には多くの方が不安に思われることでしょう。
売却には「仲介」と「買取り」の二つの主要な方法がありますが、どちらが最適かは物件の状況とオーナー様のご希望によって大きく異なります。
先日、神戸市西区の築古戸建てオーナー様（F様）からご相談いただいた事例をもとに、孤独死物件の売却における判断のポイントと、リスクに備えることの重要性を解説します。
神戸市西区の築古戸建てで起きた、突然の出来事
ご相談いただいたのは、神戸市西区に所有する昭和40年代建築の一戸建て住宅のオーナーであるF様でした。
長年、高齢の方に賃貸していましたが、ある日、その入居者様が室内で亡くなられているのが発見されたのです。
発見者はケースワーカーの方で、死後2日でした。
この事例で重要な点が二つありました。
一つは、冬場の発見で死後経過日数が短かったため、特殊清掃を必要とするほどの室内の汚損がなかったこと。
そしてもう一つは、オーナー様が家賃保証会社の孤独死対応プランに加入されていたことです。
このプランのおかげで、相続人の捜索から遺品整理、賃貸借契約の解除手続きまで、すべて保証会社が費用負担で対応してくれました。
しかし、建物自体の老朽化は進んでおり、F様はリフォームして貸し続けるか、このまま売却するかの岐路に立たされ、弊社にご相談くださいました。
「仲介」での売却を可能にした、2つの重要なポイント
私たちはF様の状況を詳細に分析し、「仲介」での売却活動をご提案しました。
孤独死があった、いわゆる訳あり物件は、売却までのハードルが高く物件の状況やお客様の希望によっては「直接買取り」をする選択肢もあります。
では、なぜ今回のF様の物件は「仲介」が最適な選択肢となり得たのでしょうか。
- 法的な追い風：「告知義務」の正しい理解
2021年に国土交通省が策定したガイドラインでは、自然死（病死など）で、発見が早く特殊清掃などを要しない場合、売買取引において原則として告知義務はないとされました。
今回のケースはまさにこれに該当し、法的なハードルが大きく下がったことが仲介を後押ししました。
（弊社では、室内で死亡されたことを事実として購入希望者様にはご説明差し上げます。） - 経済的な安全網：家賃保証サービスの活用
家賃保証会社のプランにより、遺品整理費用などをオーナー様が一切負担する必要がありませんでした。
突発的な費用負担という経済的プレッシャーがなかったため、売却を急ぐ必要がなく、時間をかけてより良い条件の買主様を探す「仲介」という戦略を取ることが可能になったのです。
データで見る「孤独死」の現状
この事例は、神戸市に限らず日本全国で起こりうる問題です。
警察庁の統計によると、ある年には自宅で亡くなった一人暮らしの方が年間7万6千人を超え、そのうち65歳以上の高齢者が多くを占めています。
万が一、発見が遅れると（平均発見日数は約17日とも言われます ）、特殊清掃や大規模リフォームが必要となり、資産価値への影響や告知義務も発生します。
家賃保証会社のプランは、こうした金銭的・手続き的な負担を軽減する有効な手段です。
「仲介」と「買取り」使い分け
今回の事例では「仲介」がF様の利益を考えた時に適していると判断しましたが、状況によっては「買取り」が最善の選択となるケースも数多くあります。
それぞれのメリットを理解し、戦略的に使い分けることが重要です。
【仲介が適しているケース】
- 売却に時間をかけることが可能で、出来るだけ高く売りたい場合
- 残置物撤去や室内清掃などに費用や手間をかけることができる場合
- 今回の事例のように、告知義務の対象外など資産価値に多大な影響が出ない場合
- 物件の立地条件が良いなど、市場での需要が見込める場合
【買取りが適しているケース】
- とにかく早く、確実に現金化したい場合
- 死後発見が遅れ、特殊清掃などが必要になり、資産価値に影響する場合
- 売却後のトラブルを避けたい（契約不適合責任を免責にしたい）場合
- 他にも雨漏りや再建築不可などの物権的瑕疵・法律的瑕疵などがある場合
神戸で不動産の売却や買取りをご検討の方、特に孤独死や自殺など「訳あり物件」の扱いに悩まれたら、ご自身の状況にどちらの方法が合っているか、まずは専門家にご相談ください。
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