大阪市中央区　所有している資産のポテンシャルの把握は重要

大阪市中央区の不動産：「なんとなく」で放置していませんか？
資産の「現状」を知り、未来の選択肢を準備する重要性

※画像はイメージ写真です

はじめに：「大阪市中心部の≪安心≫資産」という“思い込み”

「大阪市内の、特に中央区や西区、港区といった中心地のマンションであれば、売却に困ることはない」
近年の市場価格の上昇傾向もあり 、多くの方がご自身の、あるいはご両親が所有する不動産に対して、漠然とした「資産」としての安心感をお持ちかもしれません。

しかし、その「資産」の実態が、もし「旧耐震基準の築古マンション」であったら？
親から「相続したまま、片付けられずに放置している実家」であったら？

大切なのは、その資産の「ポテンシャル（潜在価値）」を、所有者であるご自身が具体的に把握しておくことです。

「将来的に自分で使うのか」
「売却するなら、どのタイミングが良いか」
「資産運用として賃貸に出すなら、初期投資（リフォーム費用など）はいくらかかり、どれだけの収益が見込めるか」
こうした具体的なプランを、ご自身とご家庭の現在の状況に合わせて真剣に考えられている方は、実はそう多くありません。

本稿は、いたずらに不安を煽るためのものではありません。
不動産は、資産価値がいつ低下するかを正確に見極めることは不可能です。
だからこそ、所有する不動産の「現状」を正しく知っておくことが、将来「行動を起こす」と決めた時に、迅速で最善の選択を可能にする「準備」となります。

大阪市内の不動産であっても、特定の条件が重なると、その価値を維持・売却することが極めて困難になる現実があります。
本稿では、特に「建物の老朽化（旧耐震）」と「所有者の高齢化（相続・認知症）」という2つの大きな「問題」に焦点を当て、公的なデータを基に、資産価値を守るために「今、何を把握しておくべきか」を解説します。

第1の問題：旧耐震基準と「買い手の金融（ローン）」という壁

最初の問題は、建物の「物理的な老朽化」、特に旧耐震基準の問題です。

「旧耐震基準」とは、1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認申請で適用された基準です。
この問題の本質は、建物の安全性だけではありません。売却時における「金融的な障壁」です。

不動産を購入する際、購入希望者のほとんどは住宅ローンを利用します。
しかし、多くの金融機関は、この「旧耐震」の物件を担保として評価せず、審査を厳格化します。
結果として、住宅ローンが通らない可能性や、融資額が減額される可能性が高くなります。

これは「旧耐震だからローンが絶対に使えない」という訳ではありません。
金融機関によって評価は変わりますが、新耐震基準の物件に比べ、買い手にとって金銭的なハードルが格段に高くなることは事実です。

さらに、購入希望者にとって非常に大きなインセンティブである「住宅ローン控除（減税）」が利用できない可能性も高まります。
この控除は、原則として昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅が対象です。
それ以前の旧耐震物件であっても、「耐震基準適合証明書」などを取得すれば控除を利用できる道はありますが、そのための耐震診断や改修には費用と手間がかかります。

また、注意すべきは「建築確認申請の日付」です。マンションのような大規模な建物は、完成が昭和57年（1982年）以降でも、建築確認の申請が昭和56年5月31日以前であれば「旧耐震」扱いとなる可能性があります。

旧耐震というだけで、購入希望者の大半を占める「ローン利用者」にとってハードルが高くなり、結果として購入者層が限定されてしまうこと。
これが、売却が難しくなったり、価格が市場相場より下落したりする大きな理由の一つです。

【今のうちに知っておくべき事①】
ご自身（またはご両親）のマンションの「建築確認申請の日付」を把握していますか？
旧耐震であった場合、「耐震基準適合証明書」は取得可能か、管理組合の修繕積立金や長期修繕計画はどうなっているか。
まずは、その「現状」を知ることが第一歩です。   

第2の問題：所有者の高齢化と「管理」という心身・法律の壁

第二の問題は、所有者自身の「高齢化」です。
これは「相続後の管理問題」と「相続前の法律問題」という2つの問題を内包します。

問題点①：所有者の問題（セルフネグレクト・認知症）

まず、ご両親がご健在なうちに直面しうる問題です。
大阪府は全国平均と比較しても高齢者の単身世帯の割合が顕著に高く、今後も増加が見込まれています。

この「孤立」が、セルフネグレクト（自己放任）の引き金となるケースがあります。
身体的な衰えや、うつ症状・精神的な問題、社会からの孤立感などから、自身の生活や健康の管理ができなくなる（放棄する）状態です。
これは、だらしないのではなく、「心理的な問題などから支援を必要」とする深刻な状態です。

この状態が進行すると、体力や判断能力の低下からゴミ出しができなくなり、住居は急速に「ゴミ屋敷」と化します。
そして、近隣からの苦情などで発覚した時には、誰にも看取られず自宅で亡くなる「孤独死（孤立死）」に至っている、というケースも統計上珍しくありません（令和6年、自宅での一人暮らしの死亡者は全国で76,020体）。

もう一つの問題が「認知症」です。
ここで知っておくべき最も重要な事実は、「不動産の所有者が認知症などで意思能力（判断能力）を失うと、その不動産は法的に売却できなくなる」という現実です。
財産管理や契約行為が困難になる「成年後見」の申立原因の実に61.9%が認知症です 。   

たとえ実の子であっても、所有者本人の「売却する」という明確な意思確認ができなければ、売買契約は無効となります。

この法的なロックを解除する手段が「成年後見制度」ですが、これは簡単な手続きではありません。
家庭裁判所が選任した後見人の仕事は「本人の財産を守ること」であり、家族の都合（例：「今のうちに整理したい」）で不動産を売却することは原則として認められません。
特にご本人が住んでいる（いた）居住用不動産の売却には、家庭裁判所の厳格な許可が必要です。

問題点②：相続人の問題（放置空き家）

次に、これら（あるいは、これらとは関係なく）親が亡くなり、実家を「相続」したケースです。
国土交通省の調査によれば、空き家を取得した経緯の実に57.9%が「相続」です 。   

しかし、相続人の多くは、仕事や子育てに追われる現役世代です。
相続した実家（マンション）が不要でも、「売却や片付けの手間と費用」を考えて後回しにしてしまいます。
相続したマンションを放置する理由としては、
「特に困っていない」（26.6%）
「将来自分や親族が使うかもしれない」（25.1%）
「家財などの処理が困難」（21.6%）
といったものが上位に挙がっています 。   

【今のうちに知っておくべき事②】
相続は「いつか」ではなく「必ず」発生します。
そして認知症による「資産凍結」は、ある日突然起こります。
最大のリスクは、相続が発生した時、あるいは売却が必要になった時に、その物件が「ゴミ屋敷」「事故物件」という物理的な価値毀損を招いていること、あるいは所有者の判断能力低下により「法的に売却不可」となっていることです。

売却の「選択肢」：仲介と買取

大阪市内のマンションであれば、「仲介」での売却ができない物件はそれほど多くはありません。
問題は、その物件の「状態」と、売主様の「目的」が、その売却方法と合っているか、です。

「仲介」と「買取」は対立するものではなく、売主様が「何を達成したいか」によって使い分けるべき、2つの異なる「出口戦略」です。

選択肢1：「仲介」＝ 時間と手間をかけて、最高値を目指す

これは、不動産会社に依頼し、一般市場で「買いたい」という個人（購入希望者）を探してもらう、標準的な方法です。

• メリット： 市場価格（相場）での売却が期待でき、最も高く売れる可能性があります。
• デメリット（売主の負担）：
  1. 時間： 買い手が見つかるまで数ヶ月〜1年以上かかることもあります。
  2. 手間と費用： 「商品」として売るため、売主の負担で室内の清掃、残置物撤去が必要になり、リフォームが必要になる場合もあります。
  3. 内見対応： 空き家であれば気になりませんが、居住中であっても、不特定多数の購入希望者が、週末などに室内を見に来ることに対応する必要があります。
  4. 法的責任： 売却後に配管の故障など（隠れた瑕疵）が見つかった場合、売主が「契約不適合責任」を問われるリスクが残ります。築古物件ほど、このリスクは高まります。

選択肢2：「直接買取」＝ スピードと「手間ゼロ」を最優先する

これは、株式会社Go不動産のような専門業者が、自ら「買主」となってその不動産を直接買い取る方法です。

• メリット（売主の負担ゼロ）：
  1. スピード： 買い手を探す活動が不要。査定額に合意すれば、迅速に現金化が可能です。
  2. 現状のまま： 「ゴミ屋敷」状態でも、家財道具が残っていても、一切片付け不要です。「まるごと買取パック」で、そのまま引き渡すことができます。
  3. 責任免除： 不動産業者が買取りをする場合、売却後の「契約不適合責任」は免責されることがほとんどです。弊社Go不動産が買取りを行なう場合は一切免責とさせていただいております。
  4. 手数料ゼロ： 仲介手数料（売却価格の3%+6万円など）は一切かかりません。
  5. 秘密厳守： 広告活動や内見が一切ないため、近隣に知られることなく静かに売却できます 。   
• デメリット： 売却価格は、一般的に「仲介」の市場価格より低くなります。
  これは、業者がリフォーム費用や再販リスク、法的問題（相続登記未了など ）をすべて引き受けるためのコスト面と会社としての利益確保の面が反映されるためです。

大阪市内の物件であっても、「孤独死」「ゴミ屋敷」「旧耐震」「相続人多数の未登記物件」といった困難な状況が重複している場合、仲介での売却活動は難航する可能性があります。

【目指す理想のゴールは？】
「多少時間がかかっても、手間をかけても、1円でも高く売りたい」 → 「仲介」が適しています。
「手間・費用・責任などの負担やリスクはできるだけ回避したい」 → 「直接買取」が適している可能性があります。

結論：不動産の価値を守るために、まずは無料相談から

所有している（あるいは、将来相続する）不動産について、
「なんとなく資産価値が高そうだから」と詳細を把握せず、具体的な計画を立てないでおくこと。
それこそが、将来の資産価値を毀損させる最大のリスクです。

私たち株式会社Go不動産は、
大阪市内全域、特に【買取強化エリア】（中央区、西区、港区、大正区、浪速区、天王寺区、東成区、生野区、阿倍野区、西成区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区）において、売却困難な不動産を扱っており、日々お客様からのご相談を承っております 。   

相談したからといって、必ず売却をしなければならないなどの決まりはありませんし、売却を急かすこともありません。

まずは、ご自身の資産の「現状」を知るために、以下の4つの準備を始めることをお勧めします。

1. 「知る」：その不動産の詳細（旧耐震か、建築確認日、管理規約、ローン残債）を正しく理解していますか？
2. 「計画する」：その不動産を将来どう利用するのか。具体的なプラン（売却、賃貸、居住）を複数用意していますか？
3. 「試算する」：もし「賃貸」にする場合、収益物件として稼働させるまでに必要な初期投資（リフォーム費用など）がいくらかかるか、試算したことはありますか？
4. 「話し合う」：売却するタイミングはいつか（相続前か、相続後か）。ご家族との話し合いと準備はできていますか？

これらの準備と計画こそが、あなたの資産を守る一つの方法です。
この「4つの準備」の第一歩として、まずは株式会社Go不動産の無料相談をご利用ください。