大阪市東住吉区 長屋などの空き家を売却するには？Go不動産が提案する解決プラン
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実家じまいと空き家問題の深刻化および地域の特性
日本全国で進行する少子高齢化に伴い、不動産市場に対して空き家問題という極めて深刻な課題が突きつけられています。
とりわけ大阪府内においては、高度経済成長期に集中的に開発された住宅街が老朽化のフェーズを迎えており、長年にわたり放置された空き家やボロボロの家が地域社会の安全や景観を脅かす要因となっています。
こうした状況のなかで、親世代から不動産を引き継いだ子世代が直面するのが実家じまいという重い決断です。
実家じまいを進めようとする所有者様の多くは、固定資産税の継続的な負担や、建物の倒壊、害虫の発生による近隣トラブルへの不安から、早期の不動産売却を模索する傾向にあります。
大阪市東住吉区は、長閑で古き良き街並みが広がる一方で、昭和期に建築された連棟長屋（テラスハウス）や木造住宅が現在も数多く密集しているエリアです。
これらの住宅の中には、現代の建築基準法が定める接道義務を満たしていない物件や、建物の老朽化が限界に達しているものが少なくありません。
私たち株式会社Go不動産は、大阪府を中心に関西全域で、一般市場では取り扱いが敬遠される物件の買取りおよび再生を専門に行う不動産業者です。
大阪で不動産売却をご検討されている皆様にとって、弊社は単なる買主ではなく、複雑に絡み合った権利関係や物理的・心理的瑕疵を解きほぐす問題解決のパートナーでありたいと考えています。
おかげさまで、Googleなどのクチコミ等におきましても、これまでご依頼いただいたお客様から高い評価を頂戴しており、スタッフ一同日々の励みとなっております。
本稿では、大阪市内・東住吉区において不動産の処分に悩む所有者様に向けて、弊社が過去に手がけた連棟長屋の解決事例を1つ紐解きながら、弊社がご提案する多様な売却プランと、それぞれがどのような物件やご家庭の事情に向いているのかを解説いたします。
過去の事例に学ぶ：連棟長屋（テラスハウス）が抱える売却の壁と解決策
大阪市東住吉区にも隣家と壁や柱、屋根を共有する連棟長屋が多数存在します。
大阪で長屋売却を進めることがいかに難しいか、そして弊社がそれをどのように解決に導いているかについて、弊社が過去に対応した大阪府内の連棟式長屋の買取り事例を1つご紹介します。
構造的制約と法律上の壁がもたらす八方塞がりの状況
この事例のご依頼者様は、10年以上前に亡くなられたお父様の名義のままになっていた長屋を相続し、長年放置してしまっていました。
2024年4月からの相続登記の義務化をきっかけに売却を決意されましたが、室内の荷物を片付けたものの、建物自体の老朽化が著しく、雨漏りによる床の抜け落ちや、壁の崩落が見られるボロボロの家でした。
ご依頼者様は複数の不動産会社に査定依頼をしましたが、電話相談の段階で断られたり、現地査定に来てもその後連絡がないなど、売却の話が発展することはありませんでした。
その最大の理由は、この物件が連棟式長屋であり、かつ再建築不可物件であるという二重の制約を抱えていたためです。
連棟長屋は隣家と構造を共有しているため、自分の一存だけで解体することができません。
仮に解体を行う場合は、隣家との切り離し工事や、露出した隣家の壁の補修費用が発生し、隣人から壁を触るなと拒絶されれば法的な紛争に発展するリスクが潜んでいます。
さらに致命的であったのが、建物の前面通路が建築基準法上の道路として認められていないため、再建築不可であったことです。
建物を解体しても新たに住宅を建築できず、買い手からすれば新築ローンを組むことができないため、資産価値が著しく低いとみなされます。
弊社の現状有姿・まるごと買取という最適解
多額の解体費用や雨漏り修繕費用が必要となり、売却後の契約不適合責任という重い負担がのしかかる案件に対し、弊社は自社での直接買取りという解決策をご提案しました。
弊社は、建物の傾きや雨漏りに対する売却後の責任をご依頼者様からすべて免責とする条件で買取りを実施しました。これにより、ご依頼者様は近隣住民からの苦情に怯える精神的ストレスや、高額な修繕費用の負担から完全に解放されました。
大阪で長屋買取りや空き家買取りをご検討されている所有者様にとって、物件のマイナス要素を包括的にお引き受けする弊社のサービスがお役に立てることを示す事例です。
ご家庭の状況と不動産の状態に合わせた5つの売却・活用プラン
不動産の売却における最適なアプローチは、物件が抱える課題や、所有者様の経済的・時間的ご都合によって大きく異なります。
弊社では、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最も合理的かつ安心できる解決策をご提案するため、主に5つのプランをご用意しております。
以下に、それぞれのプランの特性と、どのような方にどのような物件が向いているのかを解説します。
1. 仲介プラン：時間をかけてでも市場価格での売却を目指す方へ
仲介プランは、広く広告活動を行い、一般の買主様を探して市場価格に近い高値での売却を目指す手法です。
- 向いている方のご事情： 売却を急いでおらず、手取り額を少しでも最大化したいとご希望される方に最適です。
- 向いている物件の状態： 築浅の戸建てやマンション、または過去にリフォームが実施されており室内外の保存状態が良好な物件が該当します。
残置物がすでに撤去されており、購入検討者が内覧しやすい状態であることが望ましいです。
また、市街化調整区域内の既存宅地など法令上の制限はあるもののそのまま居住が可能な物件や、工場・倉庫・蔵・店舗付き住宅といった特殊な構造・用途の物件の中でも事業用需要が見込める物件に向いています。
2. 買取りプラン：トラブルリスクを排除し、早期・確実に現金化したい方へ
買取りプランは、弊社自身が直接の買主となり、不動産をお引き受けする手法です。
仲介手数料が不要であり、引き渡し後の契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責されるため、後々の金銭的・法的トラブルを防ぐことができます。
- 向いている方のご事情： 相続税の納付期限が迫っているなど早急に資金化が必要な方や、内覧のために不特定多数の他人が家に出入りすることを避けたい方、近隣住民に売却の事実を知られたくない方におすすめです。
- 向いている物件の状態： 心理的瑕疵（わけあり）物件や、深刻な物理的・法律的問題を抱える物件に適しています。
例えば、自殺、殺人、孤独死（特殊清掃が必要な現場）、事件や火災現場となった物件、あるいは近隣に墓地や下水処理施設などの嫌悪施設がある物件、井戸の埋め戻し跡などです。
事故物件売却や買取りを専門的に扱う弊社であれば適正な評価が可能です。
また、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、アスベスト使用、土壌汚染の疑い、地中埋設物（ガラ・古井戸など）が存在する土地といった物理的な問題を抱える物件も、弊社がリスクを織り込んで現状のまま買い取ります。
3. まるごと買取プラン：荷物の片付けや清掃が負担となっている方へ
実家のお片付けなどで最も大きなハードルとなるのが、室内に大量に残された家財道具の処分です。
まるごと買取プランは、家具や家電、衣類などの残置物を所有者様が一切片付けることなく、そのままの状態で弊社が買い取るサービスです。
- 向いている方のご事情： 遠方にお住まいで片付けに通うことが物理的に困難な方や、遺品の分別作業や処分業者の手配が精神的な重圧となっている方に最適です。
- 向いている物件の状態： 物理的な問題を抱える物件の中でも、室内がゴミ屋敷状態になってしまった家や、長年放置されてホコリや汚れが蓄積したボロボロの空き家に効果を発揮します。
不動産買取をご利用される際、貴重品や思い出の品のみをお持ち出しいただき、残りは弊社が責任を持って処理いたしますので、お手間を大きく削減できます。
4. 買取り保証付き仲介プラン：高値売却のチャレンジと確実な処分保証を両立したい方へ
一定の期間を設けてまずは仲介として市場での売却に挑戦し、万が一その期間内に買主様が見つからなかった場合には、あらかじめお約束した金額で弊社が直接買取りを実行するプランです。
- 向いている方のご事情： 新居への住み替え資金の計画を確定させたい方や、売れ残るリスクは避けたいとお考えの方に安心の制度です。
- 向いている物件の状態： 売主様の特殊なご事情が絡む物件に推奨されます。
住宅ローン滞納による任意売却や、成年後見人制度を利用した売却、賃借人の立ち退き交渉が必要な物件などです。
また、長屋（テラスハウス・連棟式建物）や文化住宅、築古アパートなど市場での需要予測が難しく流動性が読みにくい特殊な構造・用途の物件であっても、最終的な買取りが保証されていることで安心して活動に臨めます。
5. 賃貸運用のご提案：不動産を手放すことなく長期的な収益を生み出したい方へ
物件の立地やポテンシャルによっては、自社で買取るのではなく、適切なリフォームを施して賃貸物件として市場に供給し、賃料収入を得る賃貸運用をご提案するケースもあります。
- 向いている方のご事情： 思い入れのある実家をどうしても手放したくない方や、保有し続けることで長期的な資産形成を図りたいとお考えの方に向いています。
- 向いている物件の状態： 狭小住宅や変形地にある戸建てなど、市場での売却価格が伸び悩む傾向にある特殊な物件において効果的です。
多岐にわたる問題がある不動産の詳細と解決へのアプローチ
弊社が真価を発揮するのは、単一の問題だけでなく、複数の問題が複雑に絡み合った難易度の高い案件です。
法律上の問題を抱える物件のジレンマ
建築基準法などの法令に適合していない物件は流通が制限されます。
接道義務を満たさない旗竿地や袋地といった再建築不可物件は、住宅ローンを利用できないケースが大半です。
また、セットバック要の物件や、既存不適格建築物、建ぺい率オーバーなどの違反建築物件も敬遠されがちです。
未登記の建物や未登記の増築部分が存在する物件も取引が難しくなります。
弊社はこれらの法的な欠缺を抱えた物件であっても、再生・利活用する独自のノウハウを持っています。
権利関係が複雑な物件と借地・底地問題
共有持分のみの売却や、相続登記未了の物件は権利の確定に時間を要します。
権利証の紛失や、境界非明示の土地、私道の通行・掘削承諾が得られない土地などは、一般の買主様にとってリスクとなります。
さらに、底地（貸宅地・地主側の権利）や借地権付き建物（旧法借地権など）、使用貸借の土地などは、地主様とのシビアな交渉が避けられません。
相続物件売却や買取りをご検討の際、こうした高度な権利調整を伴う案件こそ弊社の得意とするところです。
提携先の専門家ネットワークを駆使したワンストップ解決
弊社は、複雑な法律問題や権利関係が絡む不動産に関して、司法書士、弁護士、土地家屋調査士など提携先の専門家と協力して解決をしています。
相続登記未了や権利証紛失時の手続きには司法書士が、地主様との交渉や立ち退き交渉、法的紛争には弁護士が、未登記建物の表題登記や境界確定には土地家屋調査士が対応いたします。
これらすべての窓口を弊社に一本化することで、お客様のお手間を大幅に削減します。
売主様の特殊なご事情に対する柔軟な対応
住宅ローン滞納による任意売却や、成年後見人制度を利用した売却、さらには売却後も居住を継続できるリースバックのご提案など、お客様の状況に応じた柔軟な対応を行っております。
大阪・関西圏を網羅する買取り強化エリアおよび不動産売却査定エリア
弊社は、大阪府全域をはじめ関西広域に対応しております。
特に、以下の大阪市内の各区においては、買取り強化エリアとして積極的な買取りを実施しております。
【買取り強化エリア】
東住吉区、住吉区、平野区、中央区、西区、浪速区、港区、大正区、天王寺区、東成区、生野区、阿倍野区、住之江区、西成区
【不動産売却査定エリア】
大阪府
大阪市24区（北区・都島区・福島区・此花区・中央区・西区・港区・大正区・天王寺区・浪速区・西淀川区・淀川区・東淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住之江区・住吉区・東住吉区・平野区・西成区）／堺市7区（北区・東区・堺区・南区・中区・美原区・西区）／吹田市／高槻市／島本町／箕面市／池田市／豊中市／茨木市／摂津市／守口市／寝屋川市／門真市／枚方市／交野市／四條畷市／大東市／東大阪市／八尾市／松原市／忠岡町／高石市／和泉市／泉大津市／羽曳野市／柏原市／藤井寺市／岸和田市／貝塚市／泉佐野市／泉南市／阪南市／富田林市／大阪狭山市／河内長野市／岬町など
兵庫県（一部地域を除く）
神戸市9区（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）／尼崎市／西宮市／芦屋市／伊丹市／宝塚市／川西市／三田市／明石市／三木市／淡路市／洲本市／南あわじ市など
奈良県（一部地域を除く）
生駒市／奈良市／香芝市／大和郡山市／大和高田市／天理市／橿原市／平群町／斑鳩町など
滋賀県（一部地域を除く）
大津市／草津市／守山市／栗東市／野洲市／近江八幡市など
京都府（一部地域を除く）
京都市11区（北区、上京区、左京区、中京区、東山区、山科区、下京区、南区、右京区、西京区、伏見区）／八幡市／長岡京市／大山崎町／京田辺市／精華町／久御山町／向日市／城陽市／宇治市など
和歌山県（一部地域を除く）
和歌山市／海南市など
お問い合わせ
不動産のお悩みは、時間が経過するほど解決の選択肢が狭まってしまいます。
「他社で断られたから」
「どうせ売れないから」
諦める前に、まずは現状をそのままお聞かせください。
お客様の状況に合わせた最善の解決策を必ずご提案いたします。
