大阪府茨木市 山手側によくあるご相談内容「土地の高低差」
巨大な擁壁（ようへき）と急傾斜地
※画像はイメージ写真です
北摂エリア、特に茨木市の山手側にお住まいの方や、実家を相続された方から頻繁に寄せられる相談があります。
それは「擁壁（ようへき）」の問題です。
「眺望が良い」「静かな環境」というメリットの裏には、「高低差」や「古い擁壁の安全性」という不動産取引上の大きなリスクが潜んでいます。
本来、茨木市の不動産は需要が高く、多くの不動産会社が取り扱いを希望する人気エリアです。
しかし今回は、そのようなエリアにありながら「既存不適格（きぞんふてきかく）擁壁」という特殊な事情を抱える物件について、ご相談をいただいた事例を紹介します。
このような条件の物件に対して、株式会社Go不動産がどのような視点で解決策をご提案したのか、実例をもとに解説します。
「負の遺産」になりかねない相続不動産との向き合い方
株式会社Go不動産の取り組み
株式会社Go不動産は、一般的な不動産会社が敬遠しがちな「空き家」「相続物件」「事故物件」、そして「物理的・法的瑕疵（かし）を抱えた物件」の解決を専門としています。
2024年4月より相続登記が義務化され、これまで放置されてきた「利用予定のない実家」の処分は待ったなしの状況です。
私たちは、お客様の状況に合わせて、最短2日での現金化や、荷物がそのままでも引き取る「まるごと買取パック」など多様なプランをご用意しています。
また、単に買い取るだけでなく、お客様の利益を最大化するための「仲介」や「活用」の提案も柔軟に行っています。
事例：茨木市の「天空の要塞」における売却相談
相談者K様の背景と悩み
相談者は60代男性のK様。
茨木市の山間部に位置するご実家を相続されました。
物件は最寄りのバス停から急な坂道を登った先にあり、道路から敷地までは高さ4メートルほどの巨大な擁壁の上に建っています。まさに「要塞」のような佇まいです。
【物件概要】
- 所在地： 大阪府茨木市（山間部住宅地）
- 現況： 築48年 木造2階建て（空き家・残置物あり）
- 特徴： 前面道路との高低差4mほど、掘り込み車庫
- 法的制限： 第一種低層住居専用地域、宅地造成工事規制区域
K様は当初、「実家を相続したが、擁壁が古く高さもあるため、売却できるのか不安だ」と弊社にご相談されました。
一般的な売却方法ではスムーズにいかない可能性を考慮し、権利関係や特殊な物件の扱いに強い専門家の判断を求めてお問い合わせをいただいた経緯です。
現地調査で判明した課題
弊社スタッフが現地調査を行ったところ、単なる「古い家」では済まされない、複合的な課題が浮き彫りになりました。
1. 擁壁の構造的欠陥
敷地を支える擁壁は昭和40〜50年代に見られる「間知（けんち）ブロック積み」でしたが、水抜き穴が土砂で詰まり、機能していませんでした。
また、擁壁中央部に亀裂とわずかな「孕み（はらみ）」が確認され、構造的な限界が近づいている兆候が見られました。
さらに、過去に無許可でブロックを積み増しした形跡もありました。
2. 法的適合性の欠如
最も大きな課題は、この擁壁が現行の建築基準法に適合していることを公的に証明する記録が存在しなかったことです。
高さ2mを超える擁壁において、当時の築造時の安全性が客観的に証明できない場合、行政からは「安全性が確認されていない工作物」とみなされる可能性があります。
これにより「再建築の制限」や「住宅ローン融資の否認」といった厳しいペナルティが発生し、不動産としての価値に大きく影響します。
課題に対するご提案：ターゲットを絞り込んだ「仲介」戦略
今回のケースでは、物件の特殊性を踏まえ、即時の買取ではなく、時間をかけてでもこの土地の価値を理解してくれる買主様を探す「仲介」をご提案しました。
一般的なファミリー層はターゲットから除外し、以下の層にピンポイントで訴求する戦略です。
- 工務店などの建て替えやリフォームのプロへの訴求
建て替えまでは行わずとも、柱や梁などまだ使用できる部分を残し、古くなった箇所を修繕・リノベーションすることで建物を再生させる技術力のあるプロフェッショナル層にアプローチします。 - 眺望・夜景愛好家への訴求
茨木市の山手台や彩都周辺ならではの「大阪平野を一望する夜景」に価値を感じ、擁壁リスクを「絶景代」として許容できる層を探します。 - 個人でDIYなどを行っている弊社顧客層への訴求
弊社には、築古物件をご自身でリノベーションして楽しまれているお客様が多くいらっしゃいます。
土地値を抑えて取得し、自分好みの住まいを作りたいと考えている既存顧客層へ直接提案します。
「契約不適合責任」の免責特約で売主様を守る
この提案の重要なポイントは、K様（売主）を守るための法的ガードです。
通常、不動産会社が売主となる場合には責任を免れませんが、今回は仲介（個人間売買）という形をとることで、買主様との合意のもと「契約不適合責任の免責」を特約として設定する方針としました。
具体的には、「擁壁の安全性が公的に証明されておらず、将来的に再構築に多額の費用がかかる可能性があること」を重要事項説明書で包み隠さず開示します。
その上で、「買主はそれを了承し、売主に対して事後の責任（修補請求や損害賠償）を問わない」という特約を結ぶのです。
これにより、K様は売却後のトラブルにおびえることなく、資産を手放すことが可能になります。
（※実際の契約における特約条項は、個別の物件状況に合わせてより詳細かつ厳密に規定されます。
本記事では分かりやすく要約して記載しています。）
終わりのない伴走支援
どのような物件でも、最適な解決策を
今回のK様への提案のように、一見すると「売却が難しい」と思われる物件であっても、視点を変え、法的な整備を行うことで解決の糸口は見つかります。
株式会社Go不動産では、「他では扱えないと言われた」「どうしていいかわからない」といったご相談こそ、私たちの腕の見せ所だと考えています。
現状のままリスクをすべて洗い出し、開示することで、逆に信頼して購入してくださる買主様を見つけることも可能です。
茨木市をはじめ、北摂エリアの高低差のある土地や、擁壁問題などのお悩み不動産を所有している方は、ぜひ一度ご相談ください。
お客様にとって最適な道を共に模索することをお約束します。
擁壁の健全性セルフチェックリスト
最後に、擁壁のある土地を所有されている方向けの簡易チェックリストを掲載します。
ご実家の確認にお役立てください。
- 水抜き穴の状態： 穴から草が生えていたり、土が詰まったりしていませんか？
- 水の流出： 晴れた日なのに水抜き穴から水が出ていませんか？
- ひび割れ（クラック）： 水平方向や垂直方向に亀裂が入っていませんか？
- 孕み（はらみ）： 壁が膨らんでいるように見えませんか？
- 継ぎ目： 石積みやブロックの継ぎ目が開いていませんか？
これらに該当する場合、専門的な調査が必要なケースがあります。
【買取り・売却相談 強化対応エリア】
大阪府（北摂エリア・北河内エリア等）
摂津市、吹田市、豊中市、池田市、箕面市、豊能町、能勢町、茨木市、高槻市、島本町、守口市、門真市、寝屋川市、枚方市、交野市
※上記以外の大阪府下、兵庫県（神戸市・阪神間）、奈良県エリアにつきましてもお気軽にご相談ください。
