大阪市北区 後見人からの依頼・被後見人の自宅売却
大阪市北区：後見人が直面した被後見人の「訳あり物件」売却相談と査定
※画像はイメージ写真です
大阪市北区をはじめ、大阪市内でご親族や担当されている被後見人の方の不動産売却にお困りの後見人の皆様へ。
特に、成年後見制度を利用した不動産売却は、通常の売却手続きに加えて家庭裁判所の許可が必要となるなど、複雑な手順と専門的な知識が求められます。
さらに、売却対象の不動産が老朽化していたり、何らかの問題を抱える「訳あり物件」であった場合、そのハードルは一層高くなります。
「どこに相談すれば良いのか分からない」
「他の不動産会社に断られてしまった」
そのような物件を所有していらっしゃる方の後見人である弁護士、司法書士、そしてご親族の皆様に、株式会社Go不動産の実際のサポート事例として、大阪市北区で後見人の弁護士先生からご依頼いただいた、被後見人の方のご自宅売却のケースをご紹介します。
成年後見制度と不動産売却の基礎知識
まず、今回のケースを理解する上で重要となる「成年後見制度」について簡単にご説明します。
成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な方々を法律的に保護し、支援するための制度です。
判断能力の差異により、「補助」「保佐」「後見」と分かれます。
※今回の記事の事例はこの中の「後見」のため、他2つは割愛します。
家庭裁判所によって選ばれた成年後見人（ご親族のほか、弁護士や司法書士などの専門家が就任します）が、ご本人（被後見人）に代わって財産管理や契約などの法律行為を行います。
不動産の売却もこの財産管理の一環であり、被後見人の大切な財産を守るために、後見人がその手続きを進めることになります。
しかし、特に被後見人の方が居住していたご自宅（居住用不動産）を売却する場合は、単に後見人の判断だけでは進めることができません。
被後見人の生活基盤を失うことになりかねないため、家庭裁判所に対して「居住用不動産処分許可」の申立てを行い、売却の必要性や妥当性を認めてもらう必要があります。
裁判所は、売却理由（例：施設入所費用や医療費の捻出、維持管理の困難さなど）、売却価格の妥当性、売却後の被後見人の生活環境などを厳格に審査します。
この申立てには、売却予定の不動産の査定書などが必須書類となり、私たち不動産会社が作成する査定書が、裁判所の判断材料として非常に重要な役割を担うのです。
【大阪市北区での実例】弁護士の後見人から託された売却相談
先日、以前からお付き合いのある弁護士の先生から、一件のご相談をいただきました。
先生は、ある方の成年後見人に就任されており、その被後見人の方が所有し、最近までお住まいだった大阪市北区にあるご自宅の売却を進めたいとのことでした。
ご本人は既に施設へ入所されており、今後ご自宅に戻る予定はないため、今後の費用捻出と空き家管理の負担軽減のために売却を決められたのです。早速、家庭裁判所への提出書類作成のため、物件調査へ伺いました。
物件は、大阪市北区に位置する昭和40年代に建築された二階建ての連棟長屋の一戸でした。
連棟長屋とは、複数の住戸が壁を共有して連なっている建物のことで、解体や建て替えに隣家の同意が必要になるなど、一般的な戸建てとは異なる注意点が存在します。
室内は家具や家電、生活用品がそのまま残された「残置物」が非常に多い状態で、所有者である被後見人の方が施設に移られてからそれなりに時間が経って様子でした。
詳細な調査を進めると、複数の深刻な問題点が浮かび上がってきました。
まず、天井に広がる大きなシミ。
これは二階のベランダからの雨漏りが原因である可能性が極めて高く、長期間放置されていたことが伺えました。
次に、浴室付近の床を歩くと、ぶかぶかと大きく沈み込む箇所がありました。床下の木材が湿気や水漏れで腐食している可能性があり、幅木の状態からもシロアリ被害が発生していることも強く懸念される状況でした。
さらに、二階の部屋にはネズミの糞とみられるものが散見され、害虫や害獣の侵入・繁殖の形跡も確認できました。
これらの状況から、この物件は単なる老朽化した建物というだけでなく、
「雨漏り」「シロアリ被害の可能性」「害獣被害」「大量の残置物」そして「連棟長屋」という、複数の問題を抱えた「訳あり物件」であることが判明しました。
「仲介」か「買取り」か？後見人のための最善の選択
現地調査の結果を踏まえ、後見人である弁護士の先生に報告とご提案を行いました。
問題のない不動産であれば、一般の買主を探す「仲介」での売却の方が高く売れる可能性があるため一般的です。
しかし、今回のケースでは仲介による売却には後見人、そして被後見人にとって看過できない大きなリスクが伴うことをご説明しました。
【仲介売却のリスク】
- 契約不適合責任のリスク： 仲介で一般の方に売却した場合、売主は売却後に発見された欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）に対して「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負う可能性があります。
買主から修繕費用や損害賠償を請求されるリスクがあり、これは被後見人の財産から支出することになります。
後見人としては、将来的な紛争の火種を抱えることになり、非常に大きな負担となります。 - 売却期間の長期化： これだけ多くの問題を抱えた物件を欲しがる一般の買主は、なかなか現れません。
買い手が見つかるまで数ヶ月、場合によっては一年以上かかる可能性もあり、その間の固定資産税や管理の負担が続きます。 - 手間と費用の負担： 売却前に大量の残置物を撤去する必要があり、その費用は数十万円に及ぶこともあります。
- 価格交渉による値下がり： 仮に購入希望者が現れても、建物の状態を理由に価格交渉が入ることも考えられます。
これらのリスクを総合的に判断し、私たちは「仲介」ではなく、弊社が直接買主となる「買取り」での対応が最善であるとご提案しました。
【不動産買取りのメリット】
- 契約不適合責任の免責： 弊社が買主となる場合、物件の状況を把握した上で購入するため、売主の契約不適合責任を免責する特約を売買契約に設けます。
これにより、売却後に万が一新たな問題が発覚しても、後見人や被後見人が責任を問われることは一切ありません。
これは後見業務を遂行する上で最大のメリットと言えます。 - スピーディーな現金化： 買主を探す必要がないため、査定価格にご納得いただければ、すぐに売買契約、決済へと進むことができます。
裁判所の許可手続きと並行して進めることで、非常に短期間での現金化が可能です。 - 現状のまま売却可能： 大量の残置物も、雨漏りやシロアリ被害も、すべて弊社が引き受ける前提で買い取ります。
売却のために片付けや修繕を行う必要は一切ありません。 - 周囲に知られずに売却： 広告活動などを行わないため、ご近所に知られることなく静かに売却手続きを進めることができます。
後日、弁護士の先生からご連絡があり、当方の提案をご理解いただき、「買取り」で話を進めたいとのお返事をいただきました。
現在、家庭裁判所への許可申立てと並行し、スムーズな売却に向けて手続きを進めております。
まとめ：困難な不動産売却こそ、株式会社Go不動産にご相談ください
今回の大阪市北区の事例のように、「連棟長屋」「雨漏り」「シロアリ被害」といった問題が複雑に絡み合った不動産は、多くの不動産会社が対応をためらうのが実情です。
ましてや「家庭裁判所に提出する書類作成」が必要になる「成年後見制度が関わる売却」となれば、なおさらです。
しかし、株式会社Go不動産は、このような「訳あり物件」や「法的手続きが絡む」困難な不動産の売却・買取りを専門的に取り扱っております。
後見人である弁護士、司法書士、ご親族の皆様が抱えるお悩みやご負担を深く理解し、豊富な知識と経験で、迅速かつ最適な解決策をご提案いたします。
「裁判所に提出する査定書が急ぎで必要だ」
「他の会社に相談したが、返事がないままになっている」
そんなお困りの状況でも、ぜひ一度私たちにお声がけください。
ご相談、査定はすべて無料です。
被後見人の大切な財産を、安全・確実に、そして最も良い形で未来へつなぐお手伝いをさせていただきます。
株式会社Go不動産のご紹介
株式会社Go不動産では、不動産仲介はもちろん、今回ご紹介したような直接買取りの業務を積極的に行っております。
長年利用していないご実家、雨漏りがする空き家、草木が伸び放題で管理ができていない土地、祖父母が昔商売をしていた店舗付き住宅など、どのような種類の不動産でも買取りが可能です。
「訳あり物件」と呼ばれる不動産でも全く問題ございません。
むしろ、他社が断るような物件こそ、私たちの専門性が活かされる分野です。
成年後見制度をご利用されている後見人の方（ご親族・弁護士・司法書士など）からのご依頼も、豊富な経験に基づき全力でサポートさせていただきます。
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