大阪府寝屋川市　団地の一室をリフォームして賃貸へ

大家さんのための賃貸経営マニュアル in 近畿圏（2025年版）
〜募集・家賃設定からオーナーチェンジまで〜

※和室から洋室へのリフォーム

「念願の不動産オーナーになったけれど、何から手をつければいいのだろう？」
「近畿圏、特に関西の賃貸ルールって、他の地域と違うって本当？」
「入居者がいる物件を売却するときの注意点や、価格の決まり方を知りたい」

賃貸経営は、物件を取得してからが本当のスタートです。
空室リスクを最小限に抑え、安定した収益を上げ、最終的には有利な条件で売却する。
この一連の流れを成功させるには、正確な知識と地域特性の理解が不可欠です。

本記事では、特に近畿圏（大阪・京都・兵庫）の慣習や市場動向に焦点を当て、賃貸経営のプロセスを解説します。
入居者募集時の費用設定から、シビアな家賃の決め方、そして出口戦略である「オーナーチェンジ物件としての売却」に至るまで。
これから大家さんになる方にも、すでに経営を始めている方にも読んでいただきたい、賃貸経営の基本を解説します。

第1章：入居者募集の成否を分ける「初期費用」の全知識

入居者が部屋探しをする際、家賃と同じくらい重視するのが「初期費用」です。
この設定一つで、物件の魅力度は大きく変わります。
ここでは、近畿圏で一般的に授受される各費用の目的、法的性質、そしてリアルな相場観を一つひとつ解き明かします。

1-1. 敷金（しききん）：最も基本となる「預り金」

• 目的と性質：敷金は、入居者から預かる「担保」です。
  その目的は、①家賃滞納時の補填、②入居者の故意・過失による物件損傷の修理費（原状回復費用）の確保、の2点に限定されます。
  あくまで「預り金」であるため、退去時にはこれらの費用を差し引いた上で、残額を入居者に返還する義務がオーナーにはあります。
  経年劣化や通常使用による損耗（壁紙の日焼け、家具設置による床の凹み等）はオーナー負担であり、敷金から差し引くことはできません。
• 近畿圏の相場：家賃の0ヶ月〜2ヶ月分。
  近年は初期費用を抑えるため「敷金ゼロ」の物件も増えています。
  滞納や損傷リスクを考慮すると、最低でも1ヶ月分は設定するのが一般的ですが、入居者に「保証会社」へ加入していただくことにより、このリスクを回避していることもあります。
  ※各家賃保証会社の保証プランやオプションなどにより異なるため、確認が必要です。

1-2. 礼金（れいきん）：日本独自の感謝のしるし

• 目的と性質：その名の通り、部屋を貸してくれる大家さん（オーナー）へのお礼として支払われる金銭です。
  敷金とは異なり、返還義務のない「譲渡金」となります。
  法的根拠はなく、あくまで商慣習として定着しているものです。
• 近畿圏の相場：家賃の0ヶ月〜2ヶ月分。
  礼金もゼロにする「ゼロゼロ物件」が増加傾向にありますが、新築物件や人気エリア、ペット可物件など、付加価値の高い物件では依然として1〜2ヶ月分が設定されるケースが多く見られます。

1-3. 保証金（ほしょうきん）と敷引き（しきびき）：近畿圏特有の制度を理解する

• 目的と性質：近年では居住用物件にはあまり利用されることが少なくなりました。
  保証金は、主に関西圏や九州地方で見られる制度で、敷金と礼金の性質を併せ持った金銭です。
  ①「敷金と同様に原状回復費用等に充当される部分」と、
  ②契約時に定められた「必ず差し引かれ、返還されない部分」で構成されます。
  この返還されない部分を「敷引き（しきびき）」と呼びます。
  • 例：保証金50万円、敷引き30万円の契約 入居者は【契約時に50万円】を支払う。
    退去時に、まず【無条件で30万円】が差し引かれる。
    残りの20万円から、原状回復費用や未払い家賃などを精算し、その残額が入居者に返還される。
• 近畿圏の相場：保証金は家賃の3ヶ月〜6ヶ月分と高額になる傾向があります。
  敷引きはその中から家賃の1ヶ月〜3ヶ月分が設定されるのが一般的です。
• 現在の動向：消費者契約法の観点から、敷引き特約の有効性を巡るトラブルが多発したことや、全国的な初期費用の簡素化の流れを受け、近畿圏でも保証金・敷引き制度は明確に減少傾向にあります。
  特に若い世代の入居者には馴染みが薄く、敬遠される要因にもなり得ます。
  現在では、一般的な「敷金・礼金」方式を採用する方が、より広い層の入居希望者にアプローチしやすいと言えるでしょう。

1-4. その他の必須費用

• 家賃保証会社利用料：今や必須の契約項目です。
  連帯保証人に代わり、滞納家賃を立て替えてくれる保証会社と入居者が契約します。
  利用料は入居者負担です。
  • 相場：初回契約時に家賃総額（家賃＋管理費等）の50%〜100%。
    その後、1年ごとに1万円〜2万円の更新料がかかるのが一般的です。

※連帯保証人は民法上の「人的保証」であり、保証会社は商法上の「契約サービス」です。
「連帯保証人がついているから保証会社は不要」
と考えられることがありますが、あくまで【まったく別の性質】を持っているため、この違いを認識することも重要です。
詳細は「保証会社に加入すれば、保証人は要らない？大阪府門真市」のブログにて紹介

• 家財保険料（火災保険料）：入居者の過失による火災や水漏れ事故で、建物や他の入居者に損害を与えた場合に備える保険です。
  これも加入を必須とするのが通例です。
  • 相場：2年間で15,000円〜20,000円程度。

※オーナーと入居者で必要な火災保険の性質は、法体系に特有の「ねじれ」が原因で根本的に異なります。
このねじれとは、火元になっても隣人への賠償を「重大な過失」がない限り免除する「失火責任法」と、
それとは逆に、入居者がオーナーに対しては損害賠償を義務付けられる「原状回復義務」という、相反するルールが同時に存在している状況を指します。
詳細は「大阪府摂津市：所有物件の火災保険と、賃貸入居者の家財保険は別物」のブログにて紹介

他にも物件によっては、鍵交換費用や、室内清掃費用などが諸費用として加算されることもあります。
これらの初期費用を総合すると、近畿圏での初期費用総額は家賃の4ヶ月〜6ヶ月分が目安となります。
周辺の競合物件の募集条件をよく調査し、競争力のある費用設定を心がけましょう。

第2章：収益の根幹を築く「適正家賃」の設定方法

家賃は賃貸経営の収益そのものです。
感覚で決めるのではなく、客観的なデータと戦略に基づいて設定することが、長期安定経営の礎となります。
ここでは、不動産のプロが行う家賃査定の具体的な手法を解説します。

2-1. 家賃査定の3つの手法

不動産会社は、主に以下の3つの手法を組み合わせて査定賃料を算出します。
オーナー自身もこの考え方を理解しておくことが重要です。

1. 賃貸事例比較法（最も重要）
   • 手法：周辺エリアで、ご自身の物件と類似した条件（立地、築年数、広さ、間取り、設備など）を持つ物件の実際の募集賃料を複数収集し、比較検討して査定する方法です。
     居住用物件の査定では、この手法が最も重視されます。
   • 実践方法：大手不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）を使い、自分の物件と同じ「最寄り駅」「駅からの徒歩分数」「間取り」「専有面積」「築年数」で検索します。
     表示された複数の物件の賃料から、相場観を掴みます。
     その上で、自分の物件の優れている点（例：角部屋、リフォーム済みなど）をプラス査定、劣っている点（例：エレベーターなしの4階など）をマイナス査定し、微調整します。
2. 積算法
   • 手法：物件の価格（基礎価格）に対して、オーナーが期待する利回り（期待利回り）を掛け合わせ、そこに必要な諸経費（固定資産税、管理費、修繕積立金、保険料など）を上乗せして賃料を算出する方法です。
     オーナーの投資採算性の視点から賃料を考えるアプローチです。
   • 計算式：月額賃料 = (物件価格 × 期待利回り + 年間必要諸経費) ÷ 12
   • 活用シーン：新築物件で比較対象がない場合や、自身の投資計画に対して最低限必要な賃料水準を確認するために用います。
     ただし、この計算で出た賃料が市場相場と乖離している場合は、賃貸事例比較法による調整が必要です。
3. 収益分析法
   • 手法：その物件で賃貸事業を行った場合に、一定期間（通常は契約期間全体）で得られるであろう純収益（総収入－総費用）を分析し、そこから賃料を算出する方法です。
     より事業的な視点が強い手法で、主に店舗やオフィスなどの事業用物件でも用いられます。

2-2. 家賃を左右する具体的要因

市場調査を行う際、具体的にどのような点が家賃に影響を与えるのかを理解しておきましょう。

• 絶対的要因：
  • 立地：駅からの距離は最も影響が大きい要素です。
    一般的に徒歩1分ごとに家賃は1,000円〜2,000円下がると言われます。
    また、路線の人気度（例：御堂筋線、JR京都線、阪急神戸線など）も大きく影響します。
  • 築年数：新しさは正義です。
    特に築5年以内は高く設定できます。
    耐震性の観点から「新耐震基準（1981年6月以降）」を満たしているかも大事なポイントです。
  • 広さと間取り：専有面積が広く、使いやすい間取りであるほど高くなります。
    （例：リビングと寝室が分かれている1LDK　＞　一体のワンルーム）
  • 建物構造：防音性や耐震性の観点から、RC造（鉄筋コンクリート）＞鉄骨造＞木造の順に家賃は高くなります。
• 付加価値要因：
  • 階数・方角：一般的に上層階、南向きの部屋は人気があり、家賃を高く設定できます。
  • 人気設備：これがあるだけで競争力が格段に上がります。
    • （必須レベル）バス・トイレ別、独立洗面台、室内洗濯機置場、エアコン
    • （差別化レベル）インターネット無料、オートロック、宅配ボックス、モニター付きインターホン、浴室換気乾燥機
  • その他：ペット可、楽器相談可、リフォーム・リノベーション済みなども、相場より高く設定できる強力な要因です。

2-3. 戦略的家賃設定「家賃を上げる／初期費用を下げる」

相場通りの家賃で決まらない場合、以下のテクニックが有効です。

• 広告料（AD）を上乗せする：仲介会社へのインセンティブです。
  後述しますが、近畿圏ではADを家賃の2ヶ月分などに設定することで、仲介会社が優先的に物件を紹介してくれる効果が期待できます。
• フリーレントをつける：入居後1〜2ヶ月の家賃を無料にする方法。
  入居者は初期費用を大幅に抑えられるため、非常に魅力的に映ります。
  オーナーにとっては一時的な減収ですが、長期の空室よりは遥かに有益です。
• 敷金・礼金をゼロにする：これも初期費用を抑える強力な一手です。
  ただし、敷金ゼロは滞納・損傷リスクを高めるため、保証会社への加入は絶対条件とし、退去時のクリーニング費用を契約書に明記するなどの対策が必要です。

第3章：出口戦略の要「オーナーチェンジ物件としての売却」

賃貸経営における最大の出口戦略が、入居者がいる状態のまま投資用物件として売却する「オーナーチェンジ」です。
この際、売却価格の算定方法や、既存の賃貸借契約の引き継ぎに関するルールを正確に理解していないと、思わぬトラブルに見舞われます。

3-1. オーナーチェンジ物件の価格はどう決まるのか？

オーナーチェンジ物件の売買は、一般的な実需（マイホーム）の売買とは価格の決定ロジックが根本的に異なります。
基準となるのは「収益還元法」です。

• 収益還元法とは：その物件が将来にわたって生み出すと期待される収益（＝家賃収入）を、現在の価値に割り戻して物件価格を算出する方法です。
• 計算式：物件価格 = 年間家賃収入 ÷ 還元利回り
• 還元利回りとは：「この物件に投資することで、年間何％のリターンを期待できるか」という指標です。
  この利回りは、買主である投資家が決定します。
  物件のリスクが高いほど、投資家は高いリターン（高い利回り）を要求し、結果として物件価格は安くなります。
  逆にリスクが低ければ、低い利回りでも買い手がつくため、物件価格は高くなります。

還元利回りを左右する要因（＝物件のリスク要因）

• プラス要因（利回りが下がり、価格が上がる）
  • 人気のエリア、駅近
  • 築浅、管理状態良好
  • 現在の入居者が優良
    （長期入居、滞納歴無し、保証会社に加入しているプランの保証内容が充実しているなど）
• マイナス要因（利回りが上がり、価格が下がる）
  • 駅から遠い、不人気エリア
  • 築古、修繕履歴不明
  • 現在の入居者の家賃が相場より著しく低い、滞納歴がある

つまり、オーナーチェンジにおいては、
「どのような条件で、どのような人が住んでいるか」
建物のスペック以上に売却価格を大きく左右する可能性があるのです。

3-2. 賃貸借契約の引き継ぎ①：敷金返還義務と関西特有の「持ち回り」慣習

新オーナー（買主）は、既存の賃貸借契約をそのままの条件で引き継ぐのが大原則です。
これには、入居者が預けている敷金を将来返還する義務も含まれます。
これは最高裁判所の判例（最判昭和44年7月17日）でも確立された法的なルールです。

全国的には、売買代金の決済時に、売主が預かっている敷金を買主に引き渡す（あるいは売買代金から敷金相当額を差し引く）ことで、この義務の承継を精算します。

しかし、ここで近畿圏、特に大阪の不動産取引における極めて重要な慣習が登場します。
それが「敷金の持ち回り（あるいは関西方式ともいいます）」です。

• 敷金の持ち回りとは：オーナーチェンジの際、売主から買主へ敷金相当額の金銭の授受を行わないという商慣習です。
  法的な敷金返還義務は買主に承継されるにもかかわらず、その原資となる金銭は引き継がれないのです。
• 買主への影響：買主は、将来入居者が退去する際に、自身の資金から敷金を返還しなければなりません。
  売買代金とは別に、敷金返還のための資金を準備しておく必要があります。
• 売主（現オーナー）の注意点：この慣習を知らない関東圏などの投資家に物件を売却する場合、決済時に大きなトラブルとなる可能性があります。
  「敷金の持ち回り」が前提の取引なのか、それとも代金から相殺するのかを、売買契約締結前に不動産会社を通じて明確にし、契約書に明記することが絶対に必要です。

3-3. 賃貸借契約の引き継ぎ②：家賃保証会社と管理会社の変更

• 家賃保証会社：オーナーチェンジに伴い管理会社が変更される場合、既存の保証契約は引き継げないケースもあります。
  その場合、入居者は新オーナー（または新しい管理会社）が指定する保証会社と再契約する必要があります。
  • 費用負担：再契約にかかる初回保証料は、契約上は入居者負担とされていることが多いです。
    しかし、そもそもはオーナー側の都合による変更であるため、トラブルを避けるために新オーナーが費用を負担することも少なくありません。
    これは交渉次第であり、売買契約時に取り決めておくべき事項です。
• 家財保険：これは入居者個人が保険会社と契約しているものであり、オーナーの変更には影響されません。
  新オーナーが引き継いだり、手続きに関与したりする必要は基本的にありません。

第4章：賃貸経営のパートナー「不動産会社」との付き合い方

最後に、賃貸経営を円滑に進める上で欠かせない不動産会社との関係について解説します。
彼らに支払う費用を正しく理解し、うまく活用することが満室経営への近道です。

• 仲介手数料：入居者を見つけてくれた不動産会社に支払う成功報酬です。
  宅地建物取引業法により、オーナーと入居者から受け取れる合計額の上限は「家賃の1ヶ月分＋消費税」と定められています。
  負担割合は、
  原則「オーナー0.5ヶ月分、入居者0.5ヶ月分」
  特定の記載があれば「入居者１か月分、オーナー０円」とすることも可能です。
  関西の賃貸では特定の記載のある状況が一般的です。
• 広告料（AD、業務委託料とも）：これは仲介手数料とは全く別の、オーナーから不動産会社に支払う特別なインセンティブ（広告宣伝費）です。
  法的な上限はなく、空室を早く埋めたいオーナーが、自らの意思で設定します。
  • 効果：ADが設定されている物件は、不動産会社の営業担当者にとって「うまみ」のある物件です。
    そのため、来店したお客様に対して優先的に紹介してくれる可能性が高まります。
  • 近畿圏の相場：競争の激しいエリアや、入居付けが難しい物件ではADを家賃の2ヶ月分に設定することも珍しくありません。
    これは強力な募集手段ですが、当然ながらオーナーの負担は増えます。
    周辺のAD相場も調査し、費用対効果を考えて戦略的に活用しましょう。

成功する賃貸経営への道筋

本記事では、近畿圏における賃貸経営の全貌を、募集から売却まで多角的に解説しました。
最後に、成功する大家さんのための要点のまとめです。

• 募集時は「地域性」を理解する：敷金・礼金・保証金など、近畿圏の慣習を理解し、市場に合わせた初期費用を設定する。
• 家賃設定は「客観性」が命：感覚ではなく、賃貸事例比較法を用いて競合物件を徹底的にリサーチし、物件の強みを反映させた適正家賃を導き出す。
• 出口戦略は「契約内容」が全て：オーナーチェンジでの売却価格は現在の賃料と利回りで決まる。特に、将来のトラブルを避けるため、関西特有の「敷金の持ち回り」慣習を正確に理解し、契約時に明確化することが不可欠。
• 不動産会社は「パートナー」である：仲介手数料や広告料（AD）の意味を理解し、彼らを味方につけることで、満室経営の確率を高める。

賃貸経営は、単なる「場所貸し」ではありません。
市場を読み、法務を理解し、戦略を立てて実行する「事業」です。
このマニュアルが、あなたの賃貸経営の考え方の基礎となり、成功することを心から願っています。

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