大阪市西成区 再建築不可の風呂無し連棟長屋の査定依頼
大阪市西成区の空き家の価値：再建築不可・風呂なし連棟長屋を高額査定！
※画像はイメージ写真です
「相続した実家が古すぎて売れるか心配」
「特殊な事情を抱えた不動産をどうすればいいか分からない」
大阪市やその近郊で、このようなお悩みを抱えていらっしゃいませんか？
先日、株式会社Go不動産では、まさにこのような物件の査定依頼をいただき、ご依頼者様にご満足いただける形で無事ご契約させていただきました。誠にありがとうございます。
今回は、大阪市西成区にあった「再建築不可」「風呂なし」「築90年超」という三重苦を抱えた連棟長屋が高額査定となった実例をご紹介します。
売却を諦めかけていた空き家や不動産にも、思わぬ価値が眠っている可能性があるかもしれません。
ご依頼の経緯：京都から大阪市西成区の空き家売却をご相談
今回のご依頼者様は、京都府にお住まいの奥様。
亡くなられたご主人が大阪市西成区に所有されていた物件の売却をご希望でした。
この物件は元々ご主人のご実家で、昭和初期に建築されてから90年以上が経過した歴史ある建物。
長年、賃貸物件として運用されていましたが、それも全てご主人がお一人で管理されており、奥様は全く関与されていなかったとのこと。
先日、最後の入居者様が退去されたのを機に、
「自分では賃貸の募集や管理の方法が全く分からない」
と、売却を決意されたそうです。
建物は入居者が入れ替わるたびにリフォームや清掃が施されており、内外装に大きな問題はありませんでした。
しかし、現代の不動産市場において、売却や賃貸募集を著しく困難にする大きな欠点が2つ存在したのです。
現代市場での大きな壁①：『風呂なし物件』という現実
一つ目の大きな欠点、それは「浴室がない」ことでした。
昔の文化住宅が多かった時代には、町の至る所に銭湯があり、地域コミュニティの中心として機能していました。
そのため、家に風呂がなくても賃貸物件として十分に需要がありました。
しかし、ライフスタイルの変化と共に銭湯は急激にその数を減らしていきます。
厚生労働省の統計によると、日本の公衆浴場（いわゆる銭湯）の数は、ピークであった昭和43年（1968年）の約1万8000軒から、令和4年（2022年）には約1865軒へと、実に9割近くも減少しているのです 。
| 年代 | 全国の一般公衆浴場数（概数） |
| 昭和43年 (1968) | 約18,000軒 |
| 平成19年 (2007) | 約6,000軒 |
| 令和4年 (2022) | 約1,865軒 |
この傾向は、銭湯の数が全国で最も多いとされる大阪府でも例外ではありません。
府内の住宅における浴室設置率は92%を超えており、「家に浴室がある」ことが当たり前の時代となっています 。
このような状況下で「風呂なし物件」を売却しようとしても、一般の買い手を見つけることは極めて困難です。
購入後に浴室を新設するには、間取りの変更や給排水管工事、床の補強など大掛かりなリフォームが必要となり、100万円以上の高額な費用が発生するため、買い手は二の足を踏んでしまうのです 。
現代市場での大きな壁②：建て替えができない『再建築不可物件』
もう一つの、さらに深刻な問題が「再建築不可」であることでした。
これは、建築基準法第43条で定められた「接道義務」というルールを満たしていないことが原因です 。
【接道義務とは？】 接道義務とは、「建物を建てる敷地は、原則として幅員が4m以上の『建築基準法上の道路』に、2m以上接していなければならない」という決まりです。
これは、万が一の火災や急病の際に、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに進入し、住民の安全な避難経路を確保するために設けられた、非常に重要なルールなのです 。
今回の西成区の物件が接していたのは、この「建築基準法上の道路」に該当しない、幅員2m程度の通路でした。
そのため、たとえ現在の建物を解体して更地にしたとしても、新たに家を建てることが法的に認められない「再建築不可物件」だったのです。
建て替えができない土地は資産価値が著しく低く評価され、買い手が住宅ローンを利用することも難しくなるため、通常の不動産市場での売却は絶望的とも言える状況でした 。
なぜ高額査定に？物件のポテンシャルを見る
「風呂なし」「再建築不可」、さらに隣家と壁を共有する「連棟長屋（テラスハウス）」という特性上、単独での解体や大規模リフォームが難しいという問題も抱えていました 。
これだけの悪条件が揃えば、査定価格が低くなるか、あるいは査定自体を断られても不思議ではありません。
しかし、私たちは現地と役所での調査を終え、これらの事実をご依頼者様にありのままご説明した上で、査定金額をご提示しました。
「こんな金額になるんですか！？」
ご依頼者様は、ご自身が想像していた以上の価格だったことに、大変驚かれていました。
なぜ高額な査定金額を提示できたのか？
その理由は、デメリットの裏に隠された2つの大きなポテンシャルがあったからです。
- 抜群の立地条件 物件は、Osaka Metro四つ橋線の最寄り駅である「花園町駅」から徒歩5分程度という立地でした。
花園町駅からは、なんば駅まで約4分、西梅田駅まで約13分と、大阪の主要エリアへのアクセスが非常に良好です。
この交通利便性は、不動産の価値を測る上で非常に重要な要素です。 - 旺盛な賃貸需要 大阪市西成区、特に駅近のエリアは、単身者を中心に安定した賃貸需要が見込める地域です。
私たちは、この物件が抱える数々のデメリットを解消するリフォームを施せば、十分に魅力的な収益物件として再生できると判断しました。
私たちは、再建築不可や風呂なしといったマイナス面だけを見るのではなく、その土地が持つ「立地」という最大の強みと、「賃貸需要」という将来性を総合的に評価します。
リフォーム費用を考慮しても、それを上回る価値がこの物件には眠っていたのです。
スピード契約で、お客様の不安を解消
その数日後、私たちはご依頼者様がお住まいの京都のご自宅までお伺いし、無事にご契約を完了いたしました。
「思っていた以上の金額だったし、なにより早くてビックリしました」
と、笑顔で仰っていただいた言葉が、私たちの何よりの喜びです。
遠方にお住まいで、物件の管理に全く関わってこられなかったご依頼者様の不安とご負担を、迅速に解消するお手伝いができたことを大変嬉しく思います。
その不動産のお悩み、Go不動産が直接解決します
株式会社Go不動産では、一見すると価値がないように思える不動産にも、専門家の視点で見れば必ず光る価値があると考えています。
| 一般的な不動産仲介 | 株式会社Go不動産の直接買取 | |
| 売却スピード | 数ヶ月～1年以上かかることも | 最短2日で現金化も可能 |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格より低い |
| 手間・労力 | 片付け、清掃、管理などが必要 | 一切不要（現状のまま売却） |
| 費用 | 仲介手数料や解体・撤去費用など | 原則0円 |
| 近隣への配慮 | 広告活動で売却が知られてしまう | 誰にも知られずに売却可能 |
「仲介でなかなか売れない」
「すぐに現金化したい」
「面倒な手続きは避けたい」
という方は、ぜひ当社の「直接買取」をご検討ください。
【株式会社Go不動産について】
株式会社Go不動産は、不動産仲介だけでなく、お客様のお悩みをスピーディーに直接解決する「不動産査定」「買取り業務」も行なっております。
私たちは「安心して任せられる」「心から喜んでいただける」サービスを理念に、不動産を通じてお客様の人生の大切な節目に寄り添うパートナーでありたいと願っています。
相続、住み替え、資産整理など、不動産に関するあらゆるご決断の場面で、いつでも頼っていただける存在を目指します。
相続したものの管理にお困りのご実家、ゴミや家財が残ったままの空き家、自殺や孤独死などがあった「訳あり物件」、共有名義で話がまとまらない不動産など、お客様が抱える様々なご事情に真摯に向き合い、最善の解決策をご提案いたします。
相続・遺言書・身元保証などに携わる、弁護士・司法書士・行政書士の先生方からのご依頼も心より歓迎いたします。
どのようなお困りごとも、まずは私たちにご相談ください。
【このような「お困り不動産」の高額査定を強化しています！】
- 心理的瑕疵物件：自殺、殺人、孤独死、事件、事故などが起きた物件
- 物理的な問題を抱える物件：ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きがある物件
- 法的な問題を抱える物件：再建築不可物件、セットバックが必要な物件
- 権利関係が複雑な物件：相続登記未了、共有名義の物件
- その他特殊な事情を抱える物件：長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅、借地権・底地権、増築未登記の物件、市街化調整区域内の物件
- その他：任意売却、成年後見人制度を利用した売却など
【空き家査定対応エリア】
- 大阪府：大阪市24区、堺市7区をはじめ、府内全域に対応
- 兵庫県：神戸市、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市など（一部地域を除く）
- 奈良県：生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市など（一部地域を除く）
- 京都府：京都市、八幡市、長岡京市、京田辺市など（一部地域を除く）
- 滋賀県：大津市、草津市、守山市、栗東市など（一部地域を除く）
- 和歌山県：和歌山市、海南市など（一部地域を除く）
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【高額査定強化エリア】 大阪市中央区、西区、港区、大正区、浪速区、天王寺区、東成区、生野区、阿倍野区、西成区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区
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