大阪市浪速区 認知症が進行する前に、実家の売買のご依頼
大阪市浪速区で認知症が進む前に実家を売却
相続と空き家問題の解決事例
※画像はイメージ写真です
大阪市浪速区をはじめ、関西エリアで相続したご実家や長年空き家になっている不動産の売却にお悩みではありませんか？
「親が高齢で、今後のことを考えると不安」
「遠方に住んでいて管理ができない」
「建物が古くて雨漏りもしているが、どうすればいいか分からない」
このようなお悩みは、決して他人事ではありません。
特に、ご所有者様が高齢の場合、「認知症」が不動産売却における大きな障壁となる可能性があります。
意思能力が低下してしまうと、大切な資産である不動産を売却したくても、法的に売却できなくなってしまうのです。
今回は、大阪市浪速区で実際にあったご相談を基に、お父様が認知症の兆候を見せ始めたため、ご家族が協力して実家の売却を進められた事例をご紹介します。
この記事が、同様のお悩みを持つ方にとって、一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。
ご相談の背景：迫るタイムリミットとご家族の決断
今回、株式会社Go不動産にご相談くださったのは、奈良県にお住まいの50代のA様。
ご相談内容は、大阪市浪速区にあるご実家の売却についてでした。
ご実家の所有者はお父様でしたが、現在は介護施設にご入居中とのこと。
そして、ご家族が売却を決断された背景には、切実な理由がありました。
「父に、少し認知症の兆候が出始めたんです。」
A様は3姉妹の長女。
次女と三女は関東にお住まいのため、関西圏に住むA様が代表して、今回の売却手続きを進めることになったそうです。
姉妹で話し合い、お父様の意思能力がはっきりしている今のうちにご実家を売却し、その費用を今後の介護施設利用料や生活費に充てる、という結論に至りました。
高齢化社会が進む日本において、A様のご家族が直面した問題は、多くのご家庭で起こりうる喫緊の課題です。
【重要】不動産売却と認知症の関係性：なぜ急ぐ必要があったのか？
A様が「父の意思能力がはっきりしているうちに」と売却を急がれたのには、法的な根拠があります。
ここで、不動産売却における「意思能力」と「成年後見制度」について解説します。
不動産の売買契約は、法律行為にあたります。
そして、法律行為が有効に成立するためには、当事者に「意思能力（事理弁識能力）」、つまり、自分が行う行為の結果を正しく理解・判断できる能力が必要です。
もし、不動産の所有者が認知症などによってこの意思能力を欠いていると判断された場合、その所有者が結んだ売買契約は原則として無効となってしまいます。
たとえ買主が見つかり、契約書に署名・捺印したとしても、後から契約が無効とされ、売却が白紙に戻ってしまうリスクがあるのです。
では、意思能力がなくなってしまったら、もう不動産は売却できないのでしょうか？
その場合、「成年後見制度」を利用することになります。
これは、家庭裁判所に申し立てを行い、判断能力が不十分な方の代わりに財産管理や契約行為などを行う「成年後見人」を選任してもらう制度です。
しかし、この成年後見制度の利用には、いくつかのハードルがあります。
- 手続きの煩雑さと時間：家庭裁判所への申し立てから後見人が選任されるまで、数か月から半年以上かかることもあります。
- 費用の発生：申立費用や、弁護士・司法書士などの専門家が後見人になった場合の報酬が継続的に発生します。
- 売却のハードル：後見人が不動産を売却する場合、それが「本人の利益のため」であることを証明し、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
A様ご家族は、こうしたリスクを予見し、お父様ご自身の意思で契約が可能なうちに、早急に売却を進めるという賢明なご判断をされたのです。
「相続」が発生してからではなく、その前に手を打つ「生前整理」としての不動産売却は、非常に有効な選択肢と言えるでしょう。
現地調査で判明した課題：経年劣化と管理の難しさ
後日、A様にお立ち会いいただき、大阪市浪速区のご実家へ現地調査に伺いました。
物件の場所は、南海電気鉄道高野線（汐見橋線）「芦原町駅」から徒歩10分程度。
駅周辺には新しい住宅が立ち並ぶ一方、少し進むと工場や倉庫と住宅が混在するエリアの一角に対象不動産はありました。
建物は昭和50年代に建てられたもので、相応の築年数が経過しています。
しかし、外観を見る限りでは、外壁に大きなひび割れなどの損傷は見受けられませんでした。
室内に入ると、片付けの途中ということで、仕分けされたゴミ袋や段ボールがいくつか置かれていました。
「半年かけて、だいぶ片付けたんです。最初は妹たち家族も手伝いに来てくれたんですけど、それも一度きりで…。あとは結局、ほとんど私と夫で片付けを進めることになってしまって」
そう話すA様は、少しお疲れの様子でした。
遠方に住むご兄弟と協力して実家の片付けを進めることの難しさが伺えます。
これは「空き家」や「相続不動産」の売却において、非常によくあるケースです。
室内を丁寧に調査していくと、床の一部にきしみがあり、少し弱っている箇所が見受けられました。
そして、建物の奥にある洗面所の天井に、比較的新しい雨漏りの跡を発見しました。
A様にお伺いしたところ、「1か月前に来たときは気づきませんでした」とのことで、最近発生したもののようでした。
すぐに2階に上がり、雨漏りの原因を探ります。
洗面所の真上はベランダになっており、長年の紫外線や風雨で防水層が劣化して切れていること、さらに雨どいの排水溝にゴミが溜まり、雨水の排水がうまくいかずに建物内部に浸入している状況だと推測できました。
築年数が経過した建物は、このように見えない部分で劣化が進行していることが少なくありません。
こうした問題は、売却活動を進める上で大きな障害となる可能性があります。
売却方法の選択：「仲介」と「買取」どちらが最適か？
調査を終え、A様に建物の状況をご説明しました。
その上で、事前に調査した近隣の不動産市場のデータに基づき、「仲介」で売却した場合の査定額と、弊社が直接買主となる「買取り」の査定額を提示し、それぞれのメリット・デメリットを詳しくご説明しました。
【仲介の場合】
- メリット
- 近隣の市場価格に近い、より高い金額で売却できる可能性がある。
- デメリット
- 購入希望者の内覧に対応するため、室内の残置物をすべて撤去し、清掃する必要がある。
- 雨漏りなどの不具合は、修繕するか、買主に告知する必要がある。
- 売却までに時間がかかる可能性がある（数か月～1年以上）。
- 売却後、隠れた欠陥が見つかった場合に責任を負う「契約不適合責任」が発生する。
【買取りの場合】
- メリット
- 室内の残置物はそのままでOK。片付けの手間と費用が不要。
- 雨漏りなどの不具合も修繕不要。現状のまま売却できる。
- 買主は株式会社Go不動産のため、スピーディーに売却・現金化が可能。
- 「契約不適合責任」が免責され、売却後の心配がない。
- デメリット
- 売却価格は、仲介の場合の市場価格よりは安くなる傾向がある。
A様のご家族の状況を総合的に判断し、弊社からは「買取り」による【まるごと買取プラン】を強く推奨させていただきました。
その理由は以下の通りです。
- 時間的制約：お父様に認知症の兆候が出始めているため、いつ契約能力が失われるか分からない状況。
スピーディーな売却が最優先であること。 - 建物の状態：雨漏りが発生しており、仲介で売却する場合には修繕費用や価格交渉など負担があること。
買取なら修繕不要で売却できること。 - ご家族の負担軽減：A様の残置物片付けのご負担が大きいこと。
買取なら必要なものだけを運び出せば、あとはそのままで良いため、負担を大幅に軽減できること。 - 将来的なリスク回避：売却後のトラブルを避けるため、「契約不適合責任の免責」が
非常に大きなメリットとなること。
A様は、「父と妹たちに連絡を取って、相談してみます」と仰り、その日は査定を終えました。
ご決断、そして未来へ
数日後、A様からご連絡がありました。
「ご提案いただいた【まるごと買取プラン】でお願いします」。
ご家族での話し合いの様子を伺うと、三女の方は当初、
「少しでも高く売れる方がいいのでは」
と仲介に前向きだったそうです。
しかし、A様が
「築年数も古いし、もし売却後に何かトラブルが起きて裁判にでもなったら、お父さんの代わりにあなたが対応してくれるの？」
と問いかけたところ、三女の方は何も言えなくなり、最終的にご家族全員が買取での売却に納得されたとのことでした。
建物は、年数が経過するにつれて、目には見えない部分で劣化が進行し、将来起こりうる不具合のリスクは確実に上昇していきます。
不動産を売却する際には、目先の金額だけでなく、こうした将来的なリスクや、ご自身・ご家族の状況を考慮した上で、最適な方法を検討することが非常に重要です。
今回のケースは、ご家族が協力し、所有者であるお父様の状況を最優先に考えた結果、トラブルなく、迅速に不動産を現金化できた成功事例と言えるでしょう。
株式会社Go不動産では、単に不動産を査定するだけでなく、ご依頼者様やそのご家族が抱えるご事情や背景を深く理解し、一人ひとりにとって最適な売却プランをご提案することを何よりも大切にしています。
大阪市浪速区をはじめ、関西エリアの「実家の売却」「相続した不動産」「空き家買取」に関するご依頼は、ぜひ私たち株式会社Go不動産にお任せください。
株式会社Go不動産からのお知らせ
株式会社Go不動産では、不動産仲介はもちろん、今回ご紹介したような不動産買取り業務も積極的に行なっております。
ご自身で対応するには難しい、ゴミが散乱したお家、セルフネグレクト状態の物件、さらには自殺や孤独死などがあった「訳あり物件」や、長年空き家にしているご実家など、どのような状態の不動産でも、まずは一度ご相談ください。
相続・遺言書・身元保証などに携わる弁護士・司法書士・行政書士の先生方や、福祉関係の法人様からのご依頼も心より歓迎いたします。
私たちは、どのようなご事情を抱えた不動産にも真摯に向き合い、専門知識と豊富な経験を活かして、お客様のお困り事を解決するお手伝いをいたします。
【このような「お困り不動産」の買取を強化しています！】
- 心理的瑕疵物件：自殺、殺人、孤独死、事件、事故などが起きた物件
- 物理的な問題を抱える物件：ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きがある物件
- 法的な問題を抱える物件：再建築不可物件、セットバックが必要な物件
- 権利関係が複雑な物件：相続登記未了、共有名義の物件
- 特殊な不動産：借地権・底地権、増築未登記の物件、長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅
- 区域の問題：市街化調整区域内の物件
- その他：任意売却、成年後見人制度を利用した売却など
売却相談や出張査定はすべて無料「0円」です。
もちろん、他社様との相見積もりも大歓迎です！
相続したご実家、空き家などの不動産を所有されていらっしゃる方は、ぜひ一度、株式会社Go不動産にお声がけください。
【空き家買取対応エリア】
- 大阪府：
- 大阪市24区（北区、都島区、福島区、此花区、中央区、西区、港区、大正区、天王寺区、浪速区、西淀川区、淀川区、東淀川区、東成区、生野区、旭区、城東区、鶴見区、阿倍野区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区、西成区）
- 堺市7区（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）
- 吹田市、高槻市、島本町、箕面市、池田市、豊中市、茨木市、摂津市、守口市、寝屋川市、門真市、枚方市、交野市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、松原市、忠岡町、高石市、和泉市、泉大津市、羽曳野市、柏原市、藤井寺市、岸和田市、貝塚市、泉佐野市、泉南市、阪南市、富田林市、大阪狭山市、河内長野市、岬町など
- 兵庫県（一部地域を除く）：
- 神戸市内全域（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など
- 奈良県（一部地域を除く）：
- 生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町など
- 滋賀県（一部地域を除く）：
- 大津市、草津市、守山市、栗東市、野洲市、近江八幡市など
- 京都府（一部地域を除く）：
- 京都市内全域、八幡市、長岡京市、大山崎町、京田辺市、精華町、久御山町、向日市、城陽市、宇治市など
- 和歌山県（一部地域を除く）：
- 和歌山市、海南市など
- その他近畿エリアもご相談ください。
【買取強化エリア】
大阪市中央区、西区、港区、大正区、浪速区、天王寺区、東成区、生野区、阿倍野区、西成区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区
