売れない不動産の理由と原因
売れない不動産の理由は？原因と解決策
「親から相続した実家が、何年も買い手がつかない…」
「所有しているだけで固定資産税がかかり続け、まさに『負動産』だ…」
今、日本中でこのような悩みを抱える方が増えています。
人口減少と高齢化が進む中、不動産はもはや「持っていれば価値が上がる」資産ではなくなりました。
特に、特定の条件を満たしてしまった不動産は、通常の市場では買い手を見つけるのが非常に困難です。
しかし、諦めるのはまだ早いかもしれません。
「売れない」のには必ず理由があり、その理由に応じた正しい解決策が存在します。
本記事では、数多くの調査結果に基づき、売却に困っている不動産の典型的なパターンとその根本原因、そして所有者が今すぐ取れる具体的な解決策まで、包括的に解説します。あなたの長年の悩みを解決するヒントが、きっとここにあります。
なぜ？あなたの不動産が売れない5つの代表的な理由
売却が難しい不動産は、いくつかの「壁」に直面しています。
ご自身の物件がどれに当てはまるか、まずは現状を正確に把握することから始めましょう。
(1) 立地の壁：需要がなければ始まらない
最も根本的な問題が立地です。
以下のような条件に当てはまる場合、買い手の候補が大幅に減少します。
- 交通の便が悪い: 最寄り駅から徒歩15分以上、バスも本数が少ない、車が必須のエリアなど。
- 生活利便性が低い: スーパー、学校、病院などが遠く、日々の生活に不便を感じる。
- 周辺環境の問題: 坂道が多い、接する道路が狭く車の乗り入れが困難、近隣に工場や墓地といった「嫌悪施設」がある。
- 将来性の欠如: 人口減少が著しい地域で、今後の発展が見込めない。
特に地方や郊外の物件は、この「立地の壁」に直面しがちです。
2024年の不動産市場データを見ても、首都圏など都市部の不動産価格は上昇を続ける一方で、需要の少ないエリアとの二極化はますます進行しています。
(2) 建物の壁：老朽化と現代ニーズの不一致
建物自体が買い手の購入意欲を削いでいるケースも少なくありません。
- 著しい老朽化: 1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた家は、耐震性への不安から敬遠されます。
また、雨漏りやシロアリ被害、主要な設備の故障など、多額のリフォーム費用がかかる物件は買い手がつきにくいのが現実です。 - 時代遅れの間取り: 部屋数が多すぎる、生活動線が悪い、デザインが個性的すぎるなど、現代のライフスタイルに合わない間取りも売却を困難にします。
(3) 法律・権利の壁：最も厄介で根深い問題
一般の買い手にとって最も理解が難しく、将来のリスクを感じさせるのが、この法律や権利関係の問題です。
これが原因の場合、売却の難易度は一気に上がります。
- 再建築不可物件: 現行の建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地」には、建物を新しく建てることができません。
これが「再建築不可物件」です。火災や地震で家が全壊しても建て替えができず、土地の資産価値が著しく低いと見なされます。
最大のネックは、金融機関が担保価値を認めず、住宅ローンがほぼ組めない点です。
これにより、購入者は現金で買うしかなく、ターゲットが極端に限定されてしまいます。 - 借地権付きの土地・建物: 土地の所有者（地主）から土地を借りて、その上に建物を所有している形態です。
土地は自分のものではないため、増改築や売却の際には地主の承諾が必要となり、別途「譲渡承諾料」がかかるのが一般的です。
地代や更新料の負担も続きます。地主との関係性が悪いと、売却の承諾すら得られないケースもあります。 - 共有名義: 相続が繰り返された結果、一つの不動産を兄弟や親戚など複数人で共有している状態です。
不動産を売却するには共有者全員の同意が不可欠であり、一人でも反対すれば話は進みません。
連絡が取れない共有者がいるなど、権利関係が複雑化していることも珍しくありません。
(4) 心理的な壁：事故物件というレッテル
物件内で過去に自殺や他殺、孤独死などがあった「事故物件（心理的瑕疵物件）」も売却が困難です。
売主にはその事実を買主に伝える「告知義務」があり、隠して売ると後に契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
価格が相場より2〜5割安くなっても、心理的な抵抗から買い手を見つけるのは容易ではありません。
(5) 価格の壁：高すぎる希望が生む悪循環
「少しでも高く売りたい」という気持ちは当然ですが、
相場からかけ離れた価格設定は、売却のチャンスを逃す最大の原因です。
最初の3ヶ月で内覧の問い合わせがほとんどない場合、価格が市場の感覚とズレている可能性が高いでしょう。
売れ残りが長期化すると「何か問題がある物件なのでは？」と見なされ、さらに売れにくくなる悪循環に陥ります。
もう放置しない！所有者が今すぐ取れる具体的な解決策４選
では、これらの困難な不動産を抱えた所有者は、具体的にどうすればよいのでしょうか。
解決策は一つではありません。状況に応じた最適な方法を選びましょう。
(1) 一般市場での売却を目指す工夫
まずは通常の不動産仲介で売却を目指す場合の対策です。
立地や建物に多少の難があっても、法律的な問題がなければ、工夫次第で売却の可能性はあります。
- 価格の見直し: 売却活動から3ヶ月を一つの目安とし、思い切って価格を下げましょう。中途半端な値下げは効果が薄いため、市場にインパクトを与える価格設定が重要です。
- 費用対効果を考えたリフォーム: 全面リフォームは費用倒れになるリスクがあります。
ハウスクリーニングで清潔感を出す、水回りなど買主が気にする箇所だけを修繕するなど、費用を抑えつつ第一印象を良くする工夫が有効です。 - 不動産会社の見直し: 地域の情報に強い会社、全国規模で販売活動ができる会社など、ご自身の物件の特性に合った不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。
(2) 【最有力】専門の買取業者へ売却する
再建築不可物件や事故物件、権利関係が複雑な物件など、一般市場での売却が絶望的な場合に最も有効なのが、専門の買取業者に直接売却する方法です。
なぜ買取り業者は一般の人が買わない物件を買い取れるのでしょうか？
それは、買い取った後に価値を生み出す独自のノウハウを持っているからです。
- リフォームして賃貸物件として運用する
- 隣地の所有者と交渉し、土地を買い増して再建築可能な土地にする
- 権利関係を整理し、再販する
所有者にとってのメリットは計り知れません。
- スピード: 最短数日で現金化が可能。
- 手間いらず: 現状のまま、家財道具が残っていても買い取ってくれる。
- 責任免除: 売却後の欠陥などに対する「契約不適合責任」が免除される。
- 仲介手数料が不要。
実際に「10年間売れ残った市街化調整区域の物件が、買取業者に相談したことで即座に売却できた」という事例もあります。
長年悩み続けているなら、一度査定を依頼してみる価値は十分にあります。
(3) 売却以外の「活用」という選択肢
売却が難しいなら、発想を転換して「活用」する道も探ってみましょう。
- リフォームして賃貸に出す
- 建物を解体し、更地にして駐車場や資材置き場として貸し出す
- 隣地の所有者に売却を打診する（隣地所有者にとっては土地を広げるチャンスになる）
これらも専門的な知識が必要になるため、活用に強い不動産会社や専門家への相談が不可欠です。
(4) 国や自治体の制度を使い倒す
放置された不動産は社会問題化しており、国や自治体も解決のために様々な支援制度を用意しています。
- 相続空き家の3000万円特別控除: 親から相続した旧耐震基準の家などを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円が控除される税制優遇です。
適用期限があるため、早めの確認が必要です。 - 解体・リフォーム補助金: 多くの自治体が、危険な空き家の解体費用や、活用するためのリフォーム費用の一部を補助する制度を設けています。
お住まいの自治体のホームページで「空き家 補助金」などと検索してみましょう。
将来を見据えて：今、行動すべき理由
日本の空き家率は2023年に過去最高の13.8%を記録し、このままでは2030年代には30%に達するとも予測されています。
これは、何もしなければ、あなたの不動産の資産価値はさらに下落し、ライバルは増え続けることを意味します。
放置すれば税金や管理の負担が続くだけでなく、倒壊などで他人に損害を与えれば賠償責任を問われるリスクさえあります。
国土交通省も、今後の不動産政策として、利用価値のない不動産は適切に「たたむ（処分する）」ことの重要性を指摘しています。
ご自身の不動産がどのタイプに当てはまるかを見極め、適切な専門家に相談し、今日から第一歩を踏み出してください。「売れない不動産」は存在しません。
あるのは「適切な解決策を知らない不動産」だけです。
あなたの長年の悩みが解消されることを、心から願っています。
Go不動産では【無料】出張査定サービスを行なっております。
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