借地権付き建物の売却は困難な場合が多い

2025.07.18

コラム

「売却は困難」は本当？借地権付き建物をスムーズに手放すためのガイド

「不動産を相続したが、代々土地は借りていた。借地権付きの建物は、どうやら売るのが難しいらしい…」
「長年住んだ家だが、住み替えを機に売却を考えたいが、何から手をつければいいか分からない」

不動産のお悩みに向き合う中で、こうした切実なご相談をいただく機会は少なくありません。
借地権付き建物は、一般的な所有権の不動産と比べて、売却に特有のハードルが存在するのは事実です。
しかし、その「難しさ」の本質を理解し、ご自身の状況に合わせて正しい戦略を立てることで、円満な売却は十分に可能です。

この記事では、借地権付き建物の売却を成功させるための考え方を解説します。

売却が難しい最大の理由は、土地の所有者である「地主」の存在です。
建物を売却し、借地権を新しい買主に譲渡するには、原則として地主の承諾が不可欠となります。

買主の立場から見ても、
「住宅ローンが借りにくい」
「将来の増改築や再売却にも地主の承諾が必要」
といった制約は、購入をためらわせる大きな要因です。
この「地主の承諾」という壁が、売却プロセス全体を複雑にしているのです。

しかし、ここで思考を止めてはいけません。
重要なのは、「なぜ地主は承諾を渋るのか？」という、地主側の視点を理解することです。

地主は、新しい借地人がどのような人物か分かりません。
「きちんと地代を払ってくれるだろうか？」
「土地を乱暴に扱わないだろうか？」
といった、当然の不安を抱えています。

この不安を解消するための対価、そして新たな契約関係に入るリスクを引き受けるためのインセンティブが、慣習となっている「譲渡承諾料」（相場：借地権価格の10%程度※地域によって異なります）の本質です。

つまり、売却交渉とは、地主と対立するのではなく、地主の不安を取り除き、安心して承諾してもらうための対話のプロセスなのです。
「売りたい」というこちらの都合だけでなく、
「地主さんにとっては、こんなメリットがありますよ」
と提示できるかどうかが、交渉を円滑に進める鍵となります。

借地権付き建物の売却には、主に4つの戦略が存在します。
ご自身の状況（特に地主との関係性）に応じて、最適な方法を選択することが重要です。

地主への直接売却 地主との関係が良好で、地主側に土地を買い戻したい意向（相続対策など）がある場合に有効な手段です。買主を探す手間が省け、トラブルなく確実に売却できる可能性が高まります。
第三者への仲介売却 最も高値での売却が期待できる標準的な方法です。
ただし、一般の買主はローンや制約の面で敬遠しがちなため、物件の立地や状態が良いことが前提となります。
地主との円滑な連携も不可欠です。
専門業者への直接買取 「地主との関係が悪い」「建物の状態が良くない」「とにかく早く現金化したい」といった場合に最も有効な選択肢です。
市場価格よりは安くなりますが、面倒な交渉を全て任せられ、最短ルートで確実に問題を解決できます。
底地との同時売却 究極の価値最大化戦略です。
地主と協力し、あなたの「借地権」と地主の「底地」をセットで「完全な所有権」として売却します。
双方にとってメリットが大きく、最も高値が期待できますが、かなりハードルは高く、地主の売却の意思や、強固な信頼関係が絶対条件です。

「共有名義で意見がまとまらない」
「再建築不可の物件だった」
など、より複雑な問題を抱えているケースもあるでしょう。
しかし、諦めるのはまだ早いです。
このような「どうしようもない」状況を突破するために、専門家が存在します。

不動産会社: あなたの状況を分析し、最適な売却戦略を提案する司令塔です。借地権の取引実績が豊富な会社を選ぶことが何よりも重要です。
弁護士: 地主との交渉がこじれてしまった場合の法的な盾となります。関係が悪化している場合は、交渉の代理を依頼することで、事態を冷静に進めることができます。
司法書士・税理士: 相続登記や売却に伴う税金の計算など、正確な手続きをサポートしてくれます。

借地権付き建物の売却は、確かに簡単な道のりではありません。しかし、その一つひとつの課題には、必ず解決策が存在します。大切なのは、一人で抱え込まず、まずはご自身の物件の状況、そして地主との関係性を客観的に把握することです。

その上で、借地権問題に精通した不動産会社に相談し、複数の選択肢の中から、あなたにとって最善の道筋を見つけ出すこと。それが、困難な売却を成功へと導く、最も確実な第一歩となるはずです。

大阪府下の借地権付き建物・底地の売買のご相談は株式会社Go不動産にお電話ください！
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